転勤が決まった持ち家を賃貸に出すか売却するか査定で判断する方法

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転勤の内示が出たら、まず持ち家の査定を「売却査定」と「賃貸査定（賃料査定）」の両方で取ることを最優先にしてください。どちらか一方だけで判断すると、数百万円単位の差が出るケースもあります。こんにちは、住まい・お金のライターの藤原 まことです。長年住んできた家をどうするかは、大きな金額とご家族の暮らしが同時に動く話だからこそ、慎重に考えたいですよね。今回は査定結果をどう読み解き、賃貸と売却のどちらを選ぶべきかを判断する手順を整理します。

目次

• 持ち家の査定は2種類同時に依頼する
• 賃貸に向いているかの見極め方
• 売却に向いているかの見極め方
• 賃貸と売却を数字で比較する
• 転勤発令後にやるべき手順
• よくある質問
• まとめ

持ち家の査定は2種類必要

転勤が決まったときに多くの人が最初に取るのは「売ったらいくらになるか」の売却査定です。ただし、賃貸に出す選択肢を比較検討するなら、あわせて「貸したらいくらの家賃が取れるか」という賃貸査定（賃料査定）も依頼する必要があります。この2つの数字がそろって初めて、どちらの方法が家計にとって有利かを比較できます。

一括査定と賃貸査定の違い

不動産の一括査定サイトは主に売却価格を算出するもので、複数の不動産会社に依頼すると、立地や築年数、周辺の成約事例をもとにした査定額が返ってきます。一方で賃貸査定は、賃貸仲介や管理を専門とする不動産会社に依頼するもので、周辺の賃貸相場や現在の空室状況、リフォームの要否などを踏まえた想定家賃が示されます。売却査定だけを見て「思ったより高く売れそうだから売却」と決めてしまうと、実は賃貸に出した方が長期的な手取りが多いケースを見落とす可能性があります。両方の査定を同時期に依頼し、同じ条件で比較することが最初の一歩になります。

査定額と賃料相場を両方確認する理由

査定を依頼する際は、査定額そのものだけでなく、その根拠となる周辺の成約事例や賃貸募集事例も確認しておくと安心です。特に地方から都市部への転勤、あるいはその逆のケースでは、地域によって賃貸需要の強さが大きく異なります。単身赴任者向けの賃貸需要が強いエリアなのか、ファミリー向けの需要が中心なのかによっても、想定できる家賃の水準や空室リスクは変わってきます。査定書に記載された想定利回りや周辺の空室率のデータがあれば、あわせて確認しておくとよいでしょう。

賃貸に向いているかの見極め方

転勤期間や住宅ローンの状況によって、賃貸に出すことが選択肢になり得るかどうかは大きく変わります。以下の観点を順に確認してみてください。

転勤期間と家族帯同の有無

単身赴任で数年以内に戻る予定がある場合や、いずれ子どもの進学に合わせて自宅に戻る計画がある場合は、家を手放さずに賃貸に出す選択肢が検討されやすい傾向にあります。反対に、転勤先での勤務が長期化する見込みや、家族全員で転居し当面戻る予定がない場合は、空き家として維持するコストや管理の手間が負担になりやすくなります。転勤先での勤務年数がまだ確定していない段階では、契約期間を柔軟に設定できる定期借家契約を選ぶ不動産会社もあるため、賃貸を検討する際は契約形態についても相談しておくと安心です。

住宅ローンと賃貸経営ローンの注意点

住宅ローンを利用して購入した自宅を賃貸に出す場合、金融機関によっては契約上の取り扱いが変わることがあります。住宅ローンは本来「自己居住用」を前提とした融資であるため、転勤による一時的な賃貸であっても、金融機関への事前連絡や条件変更の手続きが必要になる場合があります。金融機関に相談せずに賃貸に出してしまうと、契約条件に反すると判断される可能性もあるため、賃貸を検討する段階で早めに借入先の金融機関へ相談することが欠かせません。また、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）についても、居住していない期間は原則として適用対象から外れる仕組みになっているため、税務上の取り扱いは税務署や税理士に確認しておくと安心です。

売却に向いているかの見極め方

転勤先での生活が長期化する見込みが強い場合や、持ち家の管理を遠隔で続ける負担を避けたい場合は、売却を軸に検討する家庭も多く見られます。売却を選ぶ際に確認しておきたいポイントを整理します。

譲渡所得税の特例と期限

マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例が適用できる可能性があります（出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）。この特例は、以前に住んでいた家屋の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件のひとつとされており、転勤で家を離れてから時間が経ちすぎると適用できなくなる可能性があります。適用条件や期限、必要書類の詳細は年度によって取り扱いが変わることもあるため、実際の適用可否は税務署または税理士に個別に確認することが欠かせません。賃貸に出したあとで売却する場合も、賃貸期間の長さによって特例の適用可否が変わる可能性があるため、早い段階で専門家に相談しておくと安心です。

空き家リスクと管理コスト

賃貸にも売却にも踏み切れず空き家のまま放置してしまうと、固定資産税の負担に加えて、建物の劣化や庭木の管理、近隣とのトラブルといったリスクが積み重なっていきます。定期的な巡回や清掃を管理会社に委託する方法もありますが、月々数千円から1万円程度の委託費用が目安として発生する場合があります。査定の段階で「今のまま空き家にした場合の年間コスト」も試算しておくと、賃貸・売却それぞれとの比較がしやすくなります。

賃貸と売却を数字で比較する

実際の判断では、感覚ではなく数字に落とし込むことが欠かせません。ここでは仮の条件でシミュレーションの考え方を示しますが、以下の数値はあくまで参考値であり、実際の金額とは異なります。必ずご自身の物件条件と各金融機関・不動産会社の見積もりで確認してください。

賃貸シミュレーションの考え方

想定家賃から管理委託費・固定資産税・修繕積立の年間見込み額を差し引いた金額が、実質的な手取り収入の目安になります。たとえば想定家賃が月10万円、管理委託費が家賃の5%、固定資産税が年間12万円と仮定すると、年間の粗収入は120万円、管理委託費は年間6万円程度、固定資産税を差し引いた実質的な手取りは100万円前後という試算になります。空室が数カ月続けば、この金額はさらに目減りします。転勤期間が5年、10年と続く見込みがある場合は、この実質手取りを転勤期間分積算し、住宅ローンの残債とあわせて長期的な資金計画に落とし込むことが判断材料になります。

売却シミュレーションの考え方

売却の場合は、査定額から仲介手数料・登記費用・ローン残債を差し引いた金額が手元に残る目安になります。仲介手数料は法律で上限が定められており、売買価格が400万円を超える部分については「売買価格×3%+6万円（消費税別）」が上限の目安として広く知られています。査定額がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態だと、売却代金だけでは完済できず、自己資金の追加や住み替えローンの利用を検討する必要が出てくる場合があります。売却を検討する段階で、必ず借入先の金融機関に残債の正確な金額を確認しておきましょう。

転勤発令後にやるべき手順

転勤の内示から実際の異動までは、数週間から数カ月程度と時間が限られています。動き出す順番を整理しておくと、判断が後手に回るのを防げます。

発令から1カ月以内にやること

• 借入先の金融機関に住宅ローンの取り扱いについて相談する
• 売却査定と賃貸査定を複数社に依頼し、査定額と根拠を比較する
• 固定資産税・管理費・修繕積立金など、現状の維持コストを一覧化する

査定を依頼する際の注意点

査定を依頼する不動産会社は、売却専門と賃貸専門で担当領域が分かれていることが多いため、両方に強い会社を選ぶか、それぞれの専門会社に個別に依頼する方法があります。査定額だけで会社を選ぶのではなく、査定の根拠となる周辺事例の説明が具体的かどうか、担当者が転勤による賃貸・売却の事情に慣れているかどうかも確認材料になります。複数社の査定額に大きな差がある場合は、その差がどの条件から生じているのかを必ず質問し、納得できるまで説明を求めることが欠かせません。

よくある質問

Q1. 査定は無料で依頼できますか

多くの不動産会社では売却査定・賃貸査定ともに無料で対応しています。ただし会社によって対応範囲が異なるため、依頼前に無料の範囲を確認しておくと安心です。

Q2. 賃貸に出した後にやはり売却したくなったら

入居者がいる状態での売却（オーナーチェンジ）は可能ですが、実需向けの売却に比べて価格や買主の層が変わる場合があります。賃貸契約の形態や期間によって対応が変わるため、事前に不動産会社へ相談しておくとよいでしょう。

Q3. 住宅ローン控除は賃貸中も使えますか

住宅ローン控除は自己居住を前提とした制度のため、賃貸に出している期間は原則として対象から外れる可能性があります。詳しい取り扱いは税務署または税理士に確認してください。

Q4. 転勤が短期間で終わる見込みの場合はどうすべきですか

数年以内に戻る見込みが高い場合は、定期借家契約などを活用して賃貸に出す方法が選択肢になりやすい傾向があります。契約期間や更新の可否について、賃貸仲介会社とよく相談しておくことが欠かせません。

Q5. 空き家のまま放置するとどんなリスクがありますか

固定資産税の負担が続くほか、建物の劣化、庭木や外構の管理不足、防犯上のリスクなどが積み重なります。一定期間放置された空き家は、行政から管理状況について指導を受ける対象になる可能性もあるため、賃貸・売却のいずれかの方針を早めに決めることが望まれます。

Q6. 査定額に納得できない場合はどうすればよいですか

1社の査定額だけで判断せず、複数社に依頼して査定額の分布を確認することが基本です。査定額の根拠となる成約事例や賃貸募集事例を具体的に示してもらい、条件の違いを比較検討してください。

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• 転勤が決まった持ち家はどうする？賃貸に出すか売却かを徹底比較

まとめ

転勤による持ち家の扱いは、売却査定と賃貸査定の両方を取り、そこに住宅ローンの残債や維持コスト、譲渡所得税の特例といった要素を重ね合わせて初めて判断できるものです。賃貸に出せば家賃収入が期待できる一方で空室リスクや管理の手間が続き、売却すればまとまった資金は得られるものの将来その家に戻る選択肢はなくなります。どちらにも長所と負担があるため、家族の転勤期間の見通しや資金計画とあわせて、長期的な視点で慎重に判断することが大切です。査定結果や税制の適用可否は物件や年度によって変わるため、最終的な判断の前には不動産会社や金融機関、税理士など専門家への相談を挟むようにしてください。

藤原 まこと（Makoto Fujiwara）

すまいマネーラボ編集担当。住まいと住宅ローン・お金に関する情報を、公的機関や金融機関の公開情報をもとに整理してお届けしています。