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固定金利vs変動金利【2026年6月更新】

住宅ローンを組む際、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかは、その後の返済負担を大きく左右する重要な決断です。結論として、**金利環境・返済期間・ライフプランの確実性によって、最適な選択は異なります**。2026年6月現在、日銀の金融政策が転機を迎える中で、固定金利と変動金利の選択基準が従来以上に複雑化しています。本記事では、両者の仕組みから、最新の金利環境、そして自分に合った選び方まで、実践的な知識を網羅しました。約10分で読めます。

固定金利と変動金利の仕組み…

固定金利とは

固定金利とは、住宅ローンの契約時に決定した金利が、返済期間全体を通じて変わらない金利型です。借入時の金利が30年間、35年間といった全返済期間に固定されるため、金利が上昇しても返済額が増加する心配がありません。

固定金利には大きく2つのタイプが存在します。一つは返済期間全体を通じて金利が固定される「全期間固定金利（フラット35など）」であり、もう一つは当初5年、10年といった期間のみ固定される「固定期間選択型」です。固定期間選択型では、固定期間終了後に再度金利タイプを選択する必要があります。

変動金利とは

変動金利とは、市場の金利変動に応じて返済途中に金利が見直される金利型です。通常、金利は6ヶ月ごと（実務上は年2回）に見直されます。見直しが行われるたびに、あなたの返済額が増減する可能性があります。

変動金利の見直しには「返済額の調整」と「未払利息の扱い」という仕組みがあります。返済額は通常、5年ごとに見直され、金利が上昇した場合でも返済額は従前の1.25倍を上限とするという「1.25倍ルール」が適用される金融機関が多いとされています。ただし、このルールは全ての金融機関で採用されているわけではないため、契約時の確認が重要です。

現在の金利水準の目安

2026年6月時点での金利水準は、以下のような傾向が見られるとされています（出典：日本銀行・各金融機関の公表データ）。

金利タイプ	金利水準（目安）	特徴
全期間固定金利	約3.0〜3.5%	返済が確定、計画が立てやすい
10年固定金利	約2.5〜3.0%	中期の金利上昇リスクを低減
変動金利	約1.5〜2.0%	当初は低いが上昇リスクあり

※最新金利は各金融機関の公式サイトで確認してください。上記は参考値であり、実際の金利と異なる場合があります。

固定金利のメリットとデメリット

固定金利のメリット

1. 返済額が確定する

最大のメリットは、返済額が契約時点で完全に確定することです。金利がどれほど上昇しても、毎月の返済額と総返済額は変わりません。この確実性により、30年先まで家計管理が立てやすくなるとされています。

2. 心理的な安心感

金利上昇のリスクがないことで、心理的なストレスが軽減されるという利点もあります。「金利が上がったらどうしよう」という不安なく、返済計画に専念できます。

3. インフレ時に有利

物価が上昇するインフレーション局面では、固定金利が有利になる傾向があります。返済額が固定されたまま、給与や資産価値が上昇する可能性があるためです。

固定金利のデメリット

1. 金利が割高になる

リスクを金融機関が負担するため、固定金利は変動金利よりも高く設定されるのが一般的です。2026年6月時点で、固定金利は変動金利より1.0〜1.5%程度高いとされています。このため、借入当初の返済負担が重くなります。

2. 金利が低下した場合、得をしない

万が一、市場金利が低下した場合でも、固定金利は変わりません。「金利が下がったのに、固定で高いままだ」という後悔が生じる可能性があります。

3. 固定期間選択型では、再選択時に困難が伴う

10年固定などの固定期間選択型を選んだ場合、固定期間終了時の金利が大幅に上昇していると、その後の返済計画が大きく狂う可能性があります。

変動金利のメリットとデメリット

変動金利のメリット

1. 当初の金利が低い

変動金利は固定金利よりも金利が低く設定されるため、借入当初の返済負担が軽くなります。最初の5年程度で費用的なゆとりを得やすいとされています。

2. 金利が低下すれば返済額が減る

市場金利が低下すれば、自動的に返済額が減少します。金利低下局面で、返済負担を軽減できる可能性があります。

3. 短期のみの利用なら低コスト

5年後に売却予定、数年で完済予定などの短期計画であれば、変動金利を低コストで活用できる可能性があります。

変動金利のデメリット

1. 返済額が確定しない

金利が上昇すれば、返済額も増加します。返済計画が不確定になり、家計管理が難しくなるとされています。

2. 金利上昇時に返済負担が急増する可能性

特に、低金利で借入し、その後急速に金利が上昇する局面では、返済額が倍近くになる可能性も考えられます。金利が2%上昇すれば、3000万円のローンで月々の返済が5〜7万円程度増加するケースもあるとされています。

3. 将来の金利予測が外れるリスク

「当分金利は上がらない」という予測が外れると、計画が大きく狂います。特に、グローバルな経済変動や金融政策の急変により、予測困難な金利上昇が発生する可能性があります。

4. 「1.25倍ルール」の限界

5年ごとの返済額上昇が1.25倍に制限されるルールがあっても、その分の未払い利息が生じると、元本が減らないという「逆ザヤ」のリスクが存在するとされています。

2026年6月の金利環境と…

現在の金利環境

2026年6月時点で、日銀は0.5%程度の政策金利を維持しているとされています。一方、欧米の中央銀行は金利引き上げを継続しており、日本との金利差が拡大している状況です。このため、円相場の変動や輸入物価の上昇圧力が高まる可能性があるとされています。

住宅ローン金利については、全期間固定金利（フラット35など）が3.0〜3.5%程度、変動金利が1.5〜2.0%程度で推移しているとされています。固定金利と変動金利の利差は例年より縮小傾向にあり、固定金利の「割高感」が減少しているという分析もあります。

今後の金利見通し

今後の金利動向については、複数のシナリオが考えられるとされています。

シナリオA：緩やかな金利上昇　日銀が段階的に金利を引き上げ、2026年末までに1.0%程度に達する可能性
シナリオB：金利据え置き　国内景気の不確実性から、日銀が金利を据え置き続ける可能性
シナリオC：急速な金利上昇　インフレが再加速し、急ピッチで金利が上昇する可能性

金融市場の専門家による見通しは分かれているとされており、確実な予測は難しい状況です。このため、金利選択時には「予測に依存しない判断」が重要になると考えられます。

あなたに合う金利タイプの選び方

固定金利を選ぶべき場合

以下のいずれかに該当する場合、固定金利が適切だとされています。

返済期間が30年以上と長い
毎月の返済額を絶対に変動させたくない
現在の収入が最高で、今後低下する可能性がある
金利上昇局面にあると感じている
子どもの教育費や老後資金など、大きな出費が予定されている
家計に余裕があまりなく、返済額増加に対応できない

変動金利を選ぶべき場合

以下のいずれかに該当する場合、変動金利が適切だとされています。

返済期間が10年以下と短い
数年以内に売却や繰り上げ返済を予定している
収入が右肩上がりで、将来の返済額増加に対応できる
家計に十分な余裕があり、金利上昇リスクを受け入れられる
低金利を活用して、資産運用に回す余裕がある
金利が低下することを想定している

変動金利を選ぶ際の注意点

変動金利を選択する場合、以下の項目を必ず確認すべきだとされています。

1. 金利上昇時のシミュレーション

金利が現在より2%上昇した場合、毎月の返済額がいくらになるかを確認してください。その返済額が家計で対応可能かどうかが重要です。

2. 「1.25倍ルール」の有無確認

利用する金融機関が5年ごとの返済額上昇に1.25倍の上限を設けているかどうかを確認しましょう。

3. 未払利息発生の可能性

金利が急速に上昇した場合、返済額で賄えない利息が発生し、元本が減らないという逆ザヤの状況が生じる可能性があります。その場合の対応方法を事前に確認してください。

併用型（ミックス型）という…

借入額を複数に分割し、一部を固定金利、一部を変動金利にするという方法も存在するとされています。例えば、3000万円を以下のように分割する方法が考えられます。

全期間固定金利：1500万円（安心の基盤）
変動金利：1500万円（低金利の恩恵）

このアプローチにより、リスクと利益を分散させるという戦略が可能になるとされています。金融機関によっては、このような組み合わせに対応している場合があります。

まとめ

固定金利と変動金利のどちらが適切かは、あなたのライフプラン、収入の安定性、心理的な快適度、そして現在の金利環境など、複数の要因に左右されます。

2026年6月時点では、固定金利と変動金利の利差が例年よりも縮小しているとされており、「固定金利は割高」という従来の判断が必ずしも当てはまらなくなっています。むしろ、確実な返済計画を望む場合には、割高感が減少した今こそ固定金利を検討する価値があるとも考えられます。

一方、今後の金利動向については不確実性が高く、確実な予測は困難です。予測に依存せず、「自分の家計で対応できる返済額はいくらか」「心理的に受け入れられるリスクはどの程度か」といった個人的な基準を重視して判断することが重要だとされています。

最後に、住宅ローンの金利選択は人生最大級の金銭的意思決定の一つです。複数の金融機関のシミュレーションを比較し、必要に応じて住宅ローン専門家や金融機関の相談窓口に相談した上で、慎重に判断することをお勧めします。最新の金利情報や個別商品の詳細については、各金融機関の公式サイトでご確認ください。

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