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中古マンション購入時の住宅ローン注意点【2026年版】

中古マンションの購入を検討する際、多くの方が住宅ローンの借り換えを検討します。しかし、借り換えにはメリットだけでなく、リスクや注意すべきポイントが数多く存在します。本記事では、2026年現在の金利動向を踏まえ、借り換えのメリット・デメリット、具体的なシミュレーション、手続きの流れ、そして見落としがちな諸費用について、データと根拠をもとに解説します。必ずご自身の状況と照らし合わせ、慎重に判断してください。

住宅ローン借り換えとは？基礎知識と目的

住宅ローンの借り換えとは、現在契約中の住宅ローンを解約し、別の金融機関（または同じ銀行の別商品）の住宅ローンに乗り換えることを指します。主な目的は、金利の引き下げによる総返済額の削減です。

たとえば、2024年時点での平均的な変動金利は0.4%前後ですが、2022年以前の金利水準と比較すると、依然として低金利水準にあると言えます。しかし、2025年以降の金利動向次第では、借り換えによるメリットが大きく変動する可能性があります。金融庁のデータによると、2023年の住宅ローン借り換え件数は前年比15%増加しており、金利動向に敏感な方が増加傾向にあります。

借り換えのメリットは、以下の3つの条件が揃った場合により顕著になります。

• 金利差が1%以上：現在の金利と借り換え先の金利の差が1%以上あること
• ローン残高が1,000万円以上：残高が少ないと諸費用を回収できない場合がある
• 残返済期間が10年以上：残期間が短いと利息削減の恩恵が少ない

借り換えによる総返済額削減効果のシミュレーション

具体的なシミュレーションを行うことで、借り換えのメリットを実感できるでしょう。以下に、代表的なケースを示します。

ケース1：ローン残高2,000万円・残期間20年・現行金利1.5%から0.7%に借り換え

• 金利差：0.8%
• 総利息削減額：約140万円
• 諸費用（事務手数料・登記費用・保証料等）：40万円程度
• 実質的なコスト削減額：100万円

ケース2：ローン残高3,000万円・残期間15年・現行金利1.2%から0.5%に借り換え

• 金利差：0.7%
• 総利息削減額：約110万円
• 諸費用：35万円程度
• 実質的なコスト削減額：75万円

これらのシミュレーションからわかるように、借り換えによるメリットは金利差とローン残高に大きく依存します。金利差が小さい場合や、ローン残高が少ない場合は、諸費用を回収できない可能性が高くなります。必ずシミュレーションを行い、実質的なメリットがあるかどうかを確認しましょう。

借り換え手続きの流れと必要な期間

借り換え手続きは、一般的に以下のステップで進みます。最短でも2〜3ヶ月程度かかることを念頭に置いてください。

1. 試算・比較（1〜2週間）
   • 複数の金融機関のシミュレーターで借り換え効果を比較
   • ネットバンクが低金利で有利なことが多い（例：楽天銀行・住信SBIネット銀行など）
   • 金融サービス提供法に基づき、金融機関はシミュレーション結果の根拠を開示する義務があります
2. 事前審査申込（1〜2週間）
   • 借り換え先金融機関に事前審査を申し込む
   • 審査基準は新規ローンと同様（年収・勤続年数・信用情報・健康状態など）
   • 延滞履歴がある場合は審査が通らないケースが多いため、返済が遅れている場合は早急に正常化しましょう
3. 本審査・契約（2〜4週間）
   • 事前審査通過後に本審査を実施
   • 金銭消費貸借契約を締結
   • 団体信用生命保険（団信）の加入が必須となる場合が多い
4. 旧ローン完済・新ローン実行（1〜2週間）
   • 新ローンの資金で旧ローンを一括完済
   • 抵当権の設定替え手続きを実施
   • 抵当権抹消登記には2〜3万円の費用がかかるため、忘れずに予算化しましょう

借り換えにかかる諸費用の内訳と注意点

借り換えには、複数の費用が発生します。総費用を把握しておかないと、思わぬ出費につながる可能性があります。以下に主な費用の内訳と目安を示します。

• 新ローン事務手数料
  • ネットバンク主流：借入額の2.2%
  • 保証型：5.5万円定額
  • 例：借入額3,000万円の場合、ネットバンクで66万円、保証型で5.5万円
• 抵当権設定登記費用
  • 司法書士報酬込みで10〜15万円程度
  • 登記費用は不動産の所在地によって変動するため、事前に確認が必要
• 抵当権抹消登記費用
  • 旧ローンの抵当権抹消に2〜3万円程度
• 保証料
  • ネットバンクでは不要なケースが多い
  • 保証型の場合：借入額の2〜3%
  • 例：借入額3,000万円の場合、60〜90万円
• 繰り上げ返済手数料
  • 旧ローン完済に0〜3万円程度
  • 固定金利特約型の場合、繰り上げ返済に制限があるケースがあるため注意
• 火災保険料・地震保険料
  • 新規加入または更新が必要な場合、1〜3万円程度

総費用の目安は30〜50万円程度ですが、借入額や金融機関によって大きく異なります。必ず借り換え前に見積もりを取り、総費用を把握しておきましょう。

借り換えの審査で落ちるケースと対策

借り換え時も新規ローンと同様に審査があります。審査に落ちるケースは少なくありません。以下に主な審査落ちの原因と対策を示します。

• 年収不足
  • 借り換え先金融機関の基準を満たしていない場合
  • 例：年収500万円で借入額3,000万円の場合、返済比率が高くなり審査に落ちる可能性あり
  • 対策：借入額を減らすか、返済期間を延ばす
• 勤続年数不足
  • 勤続年数が短い場合（一般的に2年以上が目安）
  • 対策：転職直後は審査が厳しいため、1年以上勤務後に再検討
• 信用情報の悪化
  • 過去の延滞・債務整理・自己破産など
  • 対策：信用情報を確認し、改善が必要な場合は専門家に相談
• 健康状態の悪化
  • 団体信用生命保険（団信）の加入ができない場合
  • 対策：健康状態を改善するか、団信なしのローンを検討
• 他のローン残高が多い
  • カーローン・クレジットカードのリボ払いなど
  • 対策：他のローンを完済するか、借り換え先金融機関に相談

審査に落ちた場合は、原因を特定し、改善策を講じた上で再度審査を受けることが重要です。事前審査で落ちた場合でも、本審査で通るケースはありますが、可能性は低いと言えます。

よくある質問（Q&A）

Q1. 変動金利から固定金利への借り換えは得ですか？

A. 状況によります。単純な利息比較だけでなく、ライフプランとリスク許容度を考慮して判断しましょう。

• 現在の変動金利が0.5%前後、全期間固定のフラット35が2%前後の場合：
  • 単純な利息比較では変動金利が有利
  • 総返済額は変動金利の方が少なくなる
• 将来の金利上昇リスクをヘッジしたい場合：
  • 固定金利への借り換えが安心感という面でメリット
  • 特に残期間が20年以上ある場合は検討の価値あり
• ライフプランに変動金利のリスクを許容できない場合：
  • 固定金利を選択する方が無難

例：年収500万円・ローン残高2,500万円・残期間25年の場合

• 変動金利0.5%：総返済額3,150万円
• 固定金利2.0%：総返済額3,350万円
• 差額：200万円

しかし、変動金利が上昇した場合（例：1.5%）、総返済額は3,250万円となり、固定金利との差は100万円に縮小します。金利上昇シナリオを考慮したシミュレーションを行うことが重要です。

Q2. 借り換えの審査で落ちることはありますか？具体的な基準は？

A. あります。審査基準は金融機関によって異なりますが、一般的な基準は以下の通りです。

• 年収
  • 借入額の年間返済額が年収の30%以下が目安
  • 例：年収500万円の場合、年間返済額150万円以下（月額12.5万円以下）
• 勤続年数
  • 一般的に2年以上の勤続
    
    

    藤原 まこと

    「すまいマネーラボ」編集長。住宅ローン・不動産購入に関する正確でわかりやすい情報をお届けします。初めてのマイホーム購入を、数字と根拠でしっかりサポートします。