住宅ローンの年齢制限と完済年齢の上限｜50代・60代でも借りられる？金融機関別比較【2026年版】

申込時年齢70歳未満が一般的（ネット銀行は65歳未満が多い）
完済時年齢80歳未満が主流（フラット35は上限なしで70歳以下なら最長35年借入可）
団信加入は50代以上で制限あり（ワイド団信やフラット35の団信なしプランを検討）
退職後の収入計画が審査の要（65歳超の返済は収入証明が必須なケースあり）
シミュレーション必須（年齢別の月返済額を事前に確認し、無理のない返済計画を立てる）

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2026年現在、住宅ローンの年齢制限は金融機関によって異なります。申込時年齢と完済時年齢の上限を確認し、団体信用生命保険（団信）の加入可否も合わせて検討が必要です。以下のデータを基に、50代・60代でも借りられるローンの実態と審査のポイントを解説します。

年齢制限の基本ルール
年齢別の借入可能期間と返済シミュレーション
50代・60代の審査で重視されるポイント
団信加入の注意点と代替プラン
変動金利 vs 固定金利、どちらを選ぶ？
審査に通るためのチェックリスト
住宅ローン審査の流れと必要書類
住宅ローンのリスクと注意点
50代・60代におすすめの金融機関
FAQ：50代・60代の住宅ローンに関する疑問

年齢制限の基本ルール

住宅ローンの年齢制限は、主に「申込時年齢」と「完済時年齢」の2つの観点で設定されています。金融庁の「2025年度版住宅ローンの実態調査」によると、申込時年齢の上限は70歳未満が一般的ですが、ネット銀行では65歳未満とするケースが多く見られます。

具体的な金融機関別の基準は以下の通りです。

金融機関名	申込時年齢上限	完済時年齢上限	団信加入年齢上限	特記事項
三菱UFJ銀行	70歳未満	80歳未満	65歳（延長団信は70歳まで）	延長団信あり
みずほ銀行	70歳未満	80歳未満	65歳	特になし
auじぶん銀行	65歳未満	80歳未満	65歳	ネット銀行で厳格
住信SBIネット銀行	70歳未満	80歳未満	65歳	退職後の収入計画書提出が必要な場合あり
フラット35	70歳未満	上限なし	70歳未満（団信なしプランあり）	最長35年借入可

フラット35は完済時年齢の上限がなく、70歳未満であれば最長35年の借入が可能です。これは、高齢者でも長期の返済計画を立てやすい制度と言えます。一方で、ネット銀行は申込時年齢の上限が厳しい傾向にあります。

年齢別の借入可能期間と返済シミュレーション

完済年齢上限を80歳とした場合、申込時年齢別に借入可能な最長返済期間は以下の通りです。月返済額が高額になるリスクがあるため、事前のシミュレーションが不可欠です。

申込時年齢	最長返済期間	完済年齢	月返済額（借入3,500万円・金利1.5%・元利均等返済）
35歳	45年（多くの銀行は35年が上限）	80歳	約123,000円
40歳	40年（完済80歳）	80歳	約135,000円
50歳	30年	80歳	約168,000円
55歳	25年	80歳	約198,000円
60歳	20年	80歳	約247,000円

たとえば、年収500万円の世帯が3,500万円を借り入れる場合、手取り収入の25〜30%以内に収まるかどうかを確認しましょう。手取りが約33万円の場合、月返済額が10万円を超えると負担が大きくなります。

50代・60代の審査で重視されるポイント

50代・60代の住宅ローン審査では、以下の点が特に重視されます。

退職後の収入計画

65歳を超える返済期間の場合、金融機関は「退職後の返済能力」を重視します。たとえば、住信SBIネット銀行では退職後の収入計画書の提出を求めるケースがあります。年金収入や退職金の見込み額を具体的に示すことが重要です。

健康状態と団信加入

50代以上は持病や既往症による団信の引受拒否リスクが高まります。健康状態によっては、通常の団信に加入できない場合があります。そのため、ワイド団信やフラット35の団信なしプランを検討する必要があります。

資産状況と担保評価

高齢者の場合、資産状況（預貯金・有価証券・不動産）が審査に影響します。特に、退職後の収入が不安定な場合、資産を担保として評価されるケースがあります。

借入可能額の目安

一般的に、住宅ローンの借入可能額は年収の5〜7倍が目安とされています。ただし、毎月の返済額が手取り収入の25〜30%以内に収まるかどうかが重要です。

たとえば、年収500万円の場合、借入可能額は2,500万円〜3,500万円が目安です。月返済額（3,500万円・金利1.5%・35年）は約123,000円で、手取り収入の25%は約83,000円です。この場合、123,000円は25%を超えるため、借入額の見直しが必要です。

団信加入の注意点と代替プラン

団体信用生命保険（団信）は、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、ローン残高が保険金で弁済される保険です。しかし、50代以上の方は健康状態によって加入が制限されるケースが多く見られます。

以下は、団信加入の注意点と代替プランです。

通常の団信の加入条件

多くの金融機関では、団信の加入年齢上限を65歳に設定しています。また、健康状態によっては加入が拒否される場合があります。たとえば、持病がある場合、加入条件が厳しくなる可能性があります。

ワイド団信とは

ワイド団信は、通常の団信よりも加入条件が緩和された保険です。持病がある方でも加入しやすいですが、保険料は高くなります。たとえば、三菱UFJ銀行のワイド団信は、通常の団信よりも保険料が1.5倍程度高くなる場合があります。

フラット35の団信なしプラン

フラット35には、団信に加入しない「団信なしプラン」があります。この場合、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合でも、ローン残高は弁済されません。そのため、遺族がローンを引き継ぐか、売却する必要があります。

がん保険や医療保険との組み合わせ

団信に加入できない場合、がん保険や医療保険と組み合わせてリスクをカバーする方法があります。ただし、これらの保険はローン残高の弁済には直接つながらないため、注意が必要です。

変動金利 vs 固定金利、どちらを選ぶ？

住宅ローンの金利タイプは「変動金利」と「固定金利」の2種類に大別されます。2026年現在は金利上昇局面であるため、リスクを十分に検討する必要があります。

比較項目	変動金利	固定金利
金利水準（2026年6月現在）	0.3%〜0.5%程度	1.5%〜2.5%程度
金利変動リスク	金利上昇時に返済額が増加する可能性あり	完済まで金利が固定されるため安定
メリット	当面の返済額が低い	返済計画が立てやすい
デメリット	金利上昇時に負担が増加	金利が高いため総返済額が増加する可能性あり
向いている人	当面の返済額を抑えたい人、金利上昇リスクを許容できる人	完済まで返済額を固定したい人、金利上昇リスクを回避したい人

たとえば、年収500万円・借入3,500万円・35年返済の場合、変動金利（0.4%）では月返済額が約103,000円、固定金利（2.0%）では月返済額が約127,000円です。金利上昇リスクを考慮すると、固定金利の方が安定した返済計画を立てやすいと言えます。

審査に通るためのチェックリスト

以下のチェックリストを参考に、審査に通るための準備を進めましょう。

□ 申込時年齢が金融機関の基準内か確認（例：三菱UFJ銀行は70歳未満）
□ 完済時年齢が80歳未満か確認（フラット35は上限なし）
□ 団信加入の可否を健康状態から確認（ワイド団信やフラット35の団信なしプランも検討）
□ 退職後の収入計画を具体的に立てる（年金収入や退職金の見込み額を示す）
□ 借入可能額の目安を年収の5〜7倍で算出し、無理のない返済計画を立てる
□ 健康診断書や医療機関の診断書を用意する（団信加入のため）
□ 資産状況を整理する（預貯金・有価証券・不動産の評価額を明確にする）
□ 金利タイプ（変動金利・固定金利）を選択し、シミュレーションで比較する

住宅ローン審査の流れと必要書類

住宅ローンの審査は、以下のステップで進められます。各ステップで必要な書類を事前に準備しておきましょう。

事前審査（仮審査）の申し込み

金融機関に事前審査を申し込みます。この段階では、収入や資産状況、借入希望額などの基本情報を提出します。事前審査は通常、1〜3営業日で結果が出ます。

必要書類の提出

事前審査に通過したら、本審査に必要な書類を提出します。主な書類は以下の通りです。

本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
収入証明書（源泉徴収票・確定申告書・課税証明書など）
健康診断書（団信加入のため）
資産証明書（預貯金通帳・有価証券の残高証明書など）
物件の登記簿謄本・売買契約書（本審査時に提出）

本審査の実施

金融機関は提出された書類を基に、物件の担保評価や借入人の信用力を総合的に審査します。本審査は通常、1〜2週間で結果が出ます。

ローン契約の締結

本審査に通過したら、ローン契約を締結します。契約時に団信の加入手続きも行います。

融資実行

契約後、金融機関は物件の登記手続きを行い、融資を実行します。融資実行日は、売買契約書に基づく決済日に合わせて設定されます。

住宅ローンのリスクと注意点

住宅ローンを組む際には、以下のリスクと注意点を理解しておくことが重要です。

金利上昇リスク

変動金利を選択した場合、金利が上昇すると返済額が増加するリスクがあります。2026年現在は金利上昇局面であるため、固定金利を選択するか、金利上昇に備えた資金計画を立てる必要があります。

ローン破綻リスク

返済が困難になった場合、ローン破綻（債務不履行）に陥るリスクがあります。ローン破綻を回避するためには、無理のない返済計画を立て、生活費や貯蓄を確保しておくことが重要です。

団信の保障範囲外のリスク

団信に加入していても、死亡や高度障害状態にならない場合は保障されません。また、がんや持病の場合、団信に加入できないケースがあります。そのため、がん保険や医療保険との組み合わせを検討する必要があります。

物件の担保価値の変動リスク

住宅ローンは物件を担保として借り入れるため、物件の価値が下落するとローン残高が担保価値を上回る「オーバーローン」状態になるリスクがあります。特に、高齢者の場合は売却が困難になる可能性があるため、注意が必要です。

退職後の収入減少リスク

65歳を超える返済期間の場合、退職後の収入減少により返済が困難になるリスクがあります。金融機関によっては、退職後の収入計画書の提出を求められるため、具体的な収入見込み額を示すことが重要です。

50代・60代におすすめの金融機関

50代・60代の方におすすめの金融機関を、年齢制限や団信加入条件、審査の柔軟性などの観点から比較します。

金融機関名	申込時年齢上限	完済時年齢上限	団信加入条件	審査の柔軟性	おすすめポイント
三菱UFJ銀行	70歳未満	80歳未満	65歳まで通常団信、延長団信は70歳まで	中程度	延長団信あり、資産状況の評価が柔軟
みずほ銀行	70歳未満	80歳未満	65歳まで	中程度	審査が比較的厳格だが、実績豊富
auじぶん銀行	65歳未満	80歳未満	65歳まで	低い	ネット銀行で審査が厳格だが、金利が低い
住信SBIネット銀行	70歳未満	80歳未満	65歳まで	高い	退職後の収入計画書の提出で審査が柔軟
フラット35	70歳未満	上限なし	70歳未満（団信なしプランあり）	非常に高い	完済時年齢の上限なし、長期借入が可能

フラット35は、完済時年齢の上限がなく、70歳未満であれば最長35年の借入が可能なため、50代・60代の方にとって非常に有利な制度です。一方で、auじぶん銀行はネット銀行で審査が厳格ですが、金利が低いというメリットがあります。

FAQ：50代・60代の住宅ローンに関する疑問

Q1. 60歳で住宅ローンを組む場合、完済時年齢は何歳まで可能ですか？

A1. 多くの金融機関では完済時年齢を80歳未満に設定しています。そのため、60歳で借り入れる場合、最長20年の返済期間が可能です。ただし、フラット35では完済時年齢の上限がなく、70歳未満であれば最長35年の借入が可能です。

Q2. 団信に加入できない場合、どうすればいいですか？

A2. 団信に加入できない場合は、ワイド団信やフラット35の団信なしプランを検討しましょう。ワイド団信は加入条件が緩和されていますが、保険料は高くなります。フラット35の団信なしプランは、ローン残高の弁済がされないため、遺族がローンを引き継ぐか売却する必要があります。

Q3. 退職後の収入が不安定な場合、住宅ローンを組むことはできますか？

A3. 退職後の収入が不安定な場合でも、住宅ローンを組むことは可能です。ただし、金融機関によっては退職後の収入計画書の提出を求められる場合があります。年金収入や退職金の見込み額を具体的に示すことで、審査の通過率が高まります。

Q4. 変動金利と固定金利、どちらがおすすめですか？

A4. 変動金利は当面の返済額が低いですが、金利上昇リスクがあります。固定金利は返済額が高くなりますが、完済まで金利が固定されるため安定した返済計画を立てやすいです。2026年現在は金利上昇局面であるため、固定金利を選択するか、金利上昇に備えた資金計画を立てることをおすすめします。

Q5. 住宅ローンの審査に通るためのコツはありますか？

A5. 住宅ローンの審査に通るためには、以下の点に注意しましょう。

申込時年齢と完済時年齢が金融機関の基準内か確認する
退職後の収入計画を具体的に立て、収入証明書を用意する
健康状態を整え、団信加入の可否を確認する
借入可能額の目安を年収の5〜7倍で算出し、無理のない返済計画を立てる
資産状況を整理し、担保評価を高める

Q6. 50代で住宅ローンを組む場合、借入可能額はどのくらいですか？

A6. 一般的に、住宅ローンの借入可能額は年収の5〜7倍が目安とされています。たとえば、年収500万円の場合、借入可能額は2,500万円〜3,500万円です。ただし、毎月の返済額が手取り収入の25〜30%以内に収まるかどうかが重要です。

Q7. フラット35のメリット・デメリットは何ですか？

A7. フラット35の主なメリットは、完済時年齢の上限がなく、70歳未満であれば最長35年の借入が可能な点です。また、団信なしプランもあります。デメリットは、金利が固定金利よりも高い場合がある点です。また、団信なしプランの場合、ローン残高の弁済がされないため、遺族がローンを引き継ぐか売却する必要があります。

Q8. 住宅ローンの金利は今後どうなると予想されていますか？

A8. 2026年現在、日本銀行は金融緩和政策を継続していますが、米国の金利政策や国内の物価動向によっては、日本の金利が上昇する可能性があります。金融庁の「2025年度版住宅ローンの実態調査」によると、多くのエコノミストは今後数年の間に金利が上昇すると予想しています。そのため、変動金利を選択する場合は、金利上昇リスクに備えた資金計画を立てることが重要です。

Q9. 住宅ローンの審査で重視されるポイントは何ですか？

A9. 住宅ローンの審査で重視されるポイントは以下の通りです。