フラット35と変動金利のどちらを選ぶべきか？メリット・デメリットを徹底比較

住宅ローンを検討する際に、多くの人が「フラット35」と「変動金利」のどちらを選ぶべきか迷います。結論から言えば、将来の金利上昇リスクを避けたい方はフラット35、今すぐ金利を抑えたい方は変動金利が適しています。しかし、それだけではありません。返済計画の柔軟性や借入額、ライフプランに応じて最適な選択肢は変わってきます。この記事では、フラット35と変動金利の特徴を徹底比較し、あなたに最適な住宅ローンの選び方を解説します。

目次

• フラット35と変動金利の基本を理解する
• フラット35のメリット・デメリットと選び方
• 変動金利のメリット・デメリットと選び方
• フラット35と変動金利を徹底比較
• あなたに最適な住宅ローンの選び方
• フラット35と変動金利に関するよくある質問
• まとめ：フラット35と変動金利の選択基準

フラット35と変動金利の基本を理解する

住宅ローンには大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」の2種類があります。その中でも、フラット35は固定金利型の代表格であり、変動金利はその名の通り金利が変動するタイプです。それぞれの特徴を理解することで、自分に合った住宅ローンを選ぶことができます。

フラット35とは？

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。借入期間中、金利が変わらないため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。また、保証料が不要で、団体信用生命保険（団信）に加入することで、万が一の際にも安心です。

変動金利とは？

変動金利は、半年ごとに金利が見直されるタイプの住宅ローンです。一般的に、固定金利よりも低い金利で借り入れることができますが、金利上昇のリスクがあります。また、返済額の見直しは5年ごとに行われ、その際に返済額が増える可能性があります。

金利の仕組みを理解する

住宅ローンの金利は、主に以下の要因によって決まります。

• 基準金利（店頭金利）：金融機関が設定する基準となる金利
• 優遇金利：基準金利から引き下げられる金利
• 適用金利：実際に適用される金利（基準金利 – 優遇金利）

フラット35の金利は、住宅金融支援機構が定める基準金利に基づいており、変動金利は各金融機関が独自に設定します。そのため、同じ変動金利でも金融機関によって金利が異なることがあります。

フラット35のメリット・デメリットと選び方

フラット35のメリット

フラット35の最大のメリットは、金利が固定されているため、返済計画が立てやすいことです。以下に具体的なメリットをまとめます。

メリット	詳細
金利が固定	借入期間中、金利が変わらないため、返済額が一定で計画が立てやすい
保証料が不要	フラット35では保証料がかからないため、初期費用を抑えられる
団信加入で安心	団体信用生命保険に加入できるため、万が一の際にも家族に負担をかけない
借入期間が長い	最長35年まで借り入れが可能（通常の住宅ローンは最長35年）
繰り上げ返済手数料不要	一部繰り上げ返済や全額繰り上げ返済にかかる手数料が原則不要

フラット35のデメリット

一方で、フラット35には以下のようなデメリットもあります。

デメリット	詳細
金利が高め	変動金利と比較して、金利が高めに設定されている
借入額に制限あり	フラット35の借入額は、住宅の建設費または購入価格の9割まで（1億円以下の住宅の場合）
融資手数料がかかる	融資手数料として、借入額の1.08%がかかる（2024年4月現在）
対象物件に制限あり	フラット35の対象となる住宅は、一定の基準を満たす必要がある

フラット35の選び方

フラット35を選ぶべき人は、以下のような方です。

• 将来の金利上昇リスクを避けたい方
• 返済計画を立てやすく、安定した返済額を希望する方
• 保証料をかけずに借り入れをしたい方
• 長期の借り入れを希望する方（最長35年）

また、フラット35を選ぶ際には、以下のポイントに注意しましょう。

• 借入額が住宅価格の9割以下であること
• 対象物件がフラット35の基準を満たしていること
• 融資手数料や金利を比較し、コストを確認すること

変動金利のメリット・デメリットと選び方

変動金利のメリット

変動金利の最大のメリットは、固定金利と比較して金利が低いことです。以下に具体的なメリットをまとめます。

メリット
金利が低い	固定金利と比較して、金利が低めに設定されているため、初期の返済額を抑えられる
借入額の制限なし	変動金利の場合、借入額の制限がなく、住宅価格の10割まで借り入れが可能
繰り上げ返済手数料が安い	一部繰り上げ返済にかかる手数料が、固定金利と比較して安い場合が多い

変動金利のデメリット

一方で、変動金利には以下のようなデメリットもあります。

デメリット
金利上昇リスクあり	半年ごとに金利が見直されるため、金利上昇のリスクがある
返済額の見直し	返済額の見直しは5年ごとに行われ、その際に返済額が増える可能性がある
返済計画が立てにくい	金利が変動するため、返済計画が立てにくい

変動金利の選び方

変動金利を選ぶべき人は、以下のような方です。

• 今すぐ金利を抑えたい方
• 将来的に収入が増える見込みがあり、金利上昇に対応できる方
• 借入額が多く、フラット35の借入額制限に引っかかる方
• 短期的な借り入れを希望する方

また、変動金利を選ぶ際には、以下のポイントに注意しましょう。

• 金利上昇時の返済計画をシミュレーションすること
• 繰り上げ返済の手数料や条件を確認すること
• 金融機関ごとの金利やサービスを比較すること

フラット35と変動金利を徹底比較

ここまで、フラット35と変動金利のメリット・デメリットについて解説してきました。次に、両者を具体的に比較し、どちらを選ぶべきかを考えていきましょう。

比較項目	フラット35	変動金利
金利タイプ	全期間固定金利	変動金利（半年ごとに見直し）
金利水準（2024年4月現在）	1.5%〜2.5%程度	0.3%〜1.0%程度
返済額の安定性	返済額が一定で、計画が立てやすい	金利変動により返済額が変わる可能性あり
借入額の制限	住宅価格の9割まで	住宅価格の10割まで
保証料	不要	必要な場合あり
団信加入	加入可能	加入可能
繰り上げ返済手数料	原則不要	金融機関により異なる
対象物件	フラット35の基準を満たす必要あり	特に制限なし
借入期間	最長35年	最長35年

金利の比較

2024年4月現在の金利水準を比較すると、フラット35の金利は1.5%〜2.5%程度、変動金利は0.3%〜1.0%程度となっています。変動金利の方が金利は低く、初期の返済額を抑えることができます。しかし、変動金利は金利上昇のリスクがあるため、将来的には返済額が増える可能性があります。

返済計画の比較

フラット35は返済額が一定であるため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。一方、変動金利は金利変動により返済額が変わる可能性があり、返済計画が立てにくいというデメリットがあります。特に、金利上昇時には返済額が大幅に増える可能性があるため、注意が必要です。

借入額の比較

フラット35は住宅価格の9割までしか借り入れることができませんが、変動金利は住宅価格の10割まで借り入れることができます。そのため、頭金が少ない方や、まとまった資金が必要な方には変動金利が適しています。

繰り上げ返済の比較

フラット35は繰り上げ返済にかかる手数料が原則不要ですが、変動金利は金融機関によって手数料が異なります。繰り上げ返済を検討している方は、手数料や条件を確認することが重要です。

あなたに最適な住宅ローンの選び方

フラット35と変動金利のどちらを選ぶべきかは、あなたのライフプランやリスク許容度によって異なります。ここでは、あなたに最適な住宅ローンを選ぶためのポイントを解説します。

ライフプランを考える

まず、あなたのライフプランを考えましょう。具体的には、以下のようなポイントを整理します。

• 将来の収入の見込み（昇給、転職、独立など）
• 家族構成の変化（子供の誕生、親の介護など）
• 住宅ローンの返済計画（繰り上げ返済の予定、退職後の返済計画など）
• 住宅の売却や買い替えの予定

これらのポイントを整理することで、将来の返済計画やリスク許容度を把握することができます。

リスク許容度を考える

次に、あなたのリスク許容度を考えましょう。具体的には、以下のようなポイントを整理します。

• 金利上昇時にどれくらいの返済額の増加に耐えられるか
• 将来の収入減少や支出増加にどれくらい対応できるか
• 住宅ローンの返済が困難になった場合の対応策（貯蓄、保険、売却など）

これらのポイントを整理することで、あなたがどれくらいのリスクを取れるかを把握することができます。

シミュレーションを行う

最後に、フラット35と変動金利のシミュレーションを行いましょう。具体的には、以下のようなポイントをシミュレーションします。

• 借入額と金利から、毎月の返済額を計算する
• 金利上昇シミュレーションを行い、返済額の増加を確認する
• 繰り上げ返済のシミュレーションを行い、返済期間の短縮効果を確認する

シミュレーションを行うことで、フラット35と変動金利のどちらがあなたに適しているかを具体的に判断することができます。シミュレーションは、各金融機関の公式サイトや、住宅金融支援機構のウェブサイトで行うことができます。

具体的な選択基準

以下に、フラット35と変動金利の選択基準をまとめます。

選択基準	フラット35を選ぶ	変動金利を選ぶ
リスク許容度	低い（金利上昇リスクを避けたい）	高い（金利上昇リスクを取れる）
返済計画	安定した返済額を希望する	初期の返済額を抑えたい
借入額	住宅価格の9割までで十分	住宅価格の10割まで借りたい
ライフプラン	将来の収入減少や支出増加が予想される	将来の収入増加が見込まれる
繰り上げ返済	繰り上げ返済を検討している	繰り上げ返済の予定がない

フラット35と変動金利に関するよくある質問

Q1: フラット35と変動金利の金利はどのように決まるのですか？

A1: フラット35の金利は、住宅金融支援機構が定める基準金利に基づいており、全期間固定です。一方、変動金利は各金融機関が独自に設定し、半年ごとに見直されます。そのため、同じ変動金利でも金融機関によって金利が異なることがあります。

Q2: フラット35の金利はなぜ変動金利よりも高いのですか？

A2: フラット35は全期間固定金利であるため、金融機関が金利上昇リスクを負うことになります。そのため、変動金利よりも金利が高く設定されています。一方で、変動金利は金利上昇リスクを借り手が負うため、金利が低く設定されています。

Q3: 変動金利が上昇した場合、返済額はどのように変わるのですか？

A3: 変動金利は半年ごとに見直されますが、返済額の見直しは5年ごとに行われます。そのため、金利が上昇してもすぐに返済額が増えるわけではありません。ただし、5年ごとの見直し時に返済額が増える可能性があります。また、金利上昇が続く場合には、返済額が大幅に増える可能性もあります。

Q4: フラット35の対象物件にはどのような条件がありますか？

A4: フラット35の対象物件には、以下のような条件があります。

• 住宅の床面積が70㎡以上（マンションの場合は30㎡以上）
• 耐震性能が一定の基準を満たしていること
• 省エネルギー性能が一定の基準を満たしていること
• 建築基準法や都市計画法などの法令に適合していること

具体的な条件は、住宅金融支援機構のウェブサイトで確認することができます。

Q5: フラット35と変動金利のどちらがお得ですか？

A5: お得かどうかは、あなたのライフプランやリスク許容度によって異なります。フラット35は金利が高めですが、返済額が一定で計画が立てやすいというメリットがあります。一方、変動金利は金利が低めですが、金利上昇のリスクがあります。そのため、どちらがお得かは一概には言えません。シミュレーションを行い、あなたに適した住宅ローンを選びましょう。

Q6: 繰り上げ返済はどちらがお得ですか？

A6: 繰り上げ返済にかかる手数料や条件は、フラット35と変動金利で異なります。フラット35は繰り上げ返済にかかる手数料が原則不要ですが、変動金利は金融機関によって手数料が異なります。また、繰り上げ返済による返済額の削減効果は、金利が高いほど大きくなります。そのため、繰り上げ返済を検討している方は、手数料や条件、金利を比較し、どちらがお得かを判断しましょう。

Q7: 団体信用生命保険（団信）はどちらに加入すべきですか？

A7: フラット35と変動金利のどちらにも、団体信用生命保険（団信）に加入することができます。団信に加入することで、万が一の際に住宅ローンが完済され、家族に負担をかけずに済みます。そのため、団信の加入はおすすめです。ただし、団信の保険料は金融機関によって異なるため、加入前に保険料を確認しましょう。

Q8: フラット35と変動金利のどちらが審査に通りやすいですか？

A8: フラット35と変動金利の審査基準は、金融機関によって異なります。一般的に、フラット35は変動金利と比較して審査が厳しいと言われていますが、一概には言えません。審査に通りやすいかどうかは、あなたの収入や信用情報、借入額などによって異なります。そのため、審査に不安がある方は、複数の金融機関に相談することをおすすめします。

Q9: フラット35と変動金利のどちらが金利優遇を受けやすいですか？

A9: 変動金利は、金融機関独自の金利優遇を受けやすい傾向があります。例えば、給与振込口座をその金融機関にすることで、金利を優遇してもらえる場合があります。一方、フラット35は金利優遇が少ない傾向があります。そのため、金利優遇を受けたい方は、変動金利を検討すると良いでしょう。

Q10: フラット35と変動金利のどちらが繰り上げ返済しやすいですか？

A10: フラット35は繰り上げ返済にかかる手数料が原則不要であるため、繰り上げ返済しやすいと言えます。一方、変動金利は金融機関によって手数料が異なります。繰り上げ返済を検討している方は、手数料や条件を確認し、どちらがお得かを判断しましょう。

まとめ：フラット35と変動金利の選択基準

フラット35と変動金利のどちらを選ぶべきかは、あなたのライフプランやリスク許容度によって異なります。この記事では、フラット35と変動金利のメリット・デメリット、比較ポイント、選び方について解説してきました。最後に、フラット35と変動金利の選択基準をまとめます。

フラット35を選ぶべき人

• 将来の金利上昇リスクを避けたい方
• 返済計画を立てやすく、安定した返済額を希望する方
• 保証料をかけずに借り入れをしたい方
• 長期の借り入れを希望する方（最長35年）
• 住宅価格の9割までで十分な方
• 将来の収入減少や支出増加が予想される方
• 繰り上げ返済を検討している方

変動金利を選ぶべき人

• 今すぐ金利を抑えたい方
• 将来的に収入が増える見込みがあり、金利上昇に対応できる方
• 借入額が多く、フラット35の借入額制限に引っかかる方
• 短期的な借り入れを希望する方
• 金利優遇を受けたい方
• 繰り上げ返済の予定がない方

最後に

フラット35と変動金利のどちらを選ぶべきかは、あなたのライフプランやリスク許容度によって異なります。この記事を参考に、あなたに最適な住宅ローンを選びましょう。また、住宅ローンを選ぶ際には、複数の金融機関のシミュレーションを行い、比較検討することをおすすめします。最新の金利や条件は、各金融機関の公式サイトで確認するようにしましょう。

住宅ローンは、あなたのライフプランに大きな影響を与える重要な決断です。慎重に検討し、後悔のない選択をしてください。