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- 固定金利は契約時の金利が完済まで変わらず、変動金利は半年に1回見直される仕組みとされています
- 2024年4月頃の目安として、変動金利は0.2%~0.5%程度、フラット35など全期間固定金利は1.5%~2.5%程度とされています
- 年収500万円・借入3,500万円で試算すると、金利差により総返済額に900万円前後の開きが生じる場合があります
- 審査では返済負担率25%程度が一つの目安として語られています
- 将来の金利は日本銀行の金融政策や世界情勢によって変わり得るため、契約前に最新の適用金利を金融機関側で確認する必要があります
固定金利と変動金利の違い
住宅ローンの金利タイプは大きく「固定金利」と「変動金利」の2種類に分かれます。固定金利は借入時の金利が完済まで変わらないタイプで、代表例としてフラット35や民間銀行の全期間固定金利型が挙げられます。制度の詳細は住宅金融支援機構のサイトで確認できます。一方の変動金利は半年に1回、金利水準そのものの見直しが行われるタイプで、返済額自体は5年間据え置かれる仕組みが一般的とされています。
| 項目 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| 金利水準 | 高めに設定される傾向 | 低めに設定される傾向 |
| 金利見直し | なし（完済まで固定） | 半年に1回程度 |
| 返済額の変更頻度 | 変わらない | 5年に1回程度が一般的 |
| 代表商品 | フラット35、全期間固定型 | 各行の変動金利型 |
このほか、一定期間だけ固定金利を選べる「固定金利選択型」も存在し、3年・5年・10年など複数の固定期間から選べる商品が多いとされています。固定期間終了後は再度、固定・変動を選び直す形になるため、選択のタイミング次第で有利にも不利にもなり得る点は押さえておきたいところです。
2026年の金利動向は？
2024年4月頃の水準としては、日銀の政策金利が0.00%~0.10%程度、長期金利の指標となる10年国債利回りが0.5%前後、これに連動する形で変動金利は0.2%~0.5%程度、フラット35など固定金利は1.5%~2.5%程度で推移していたとされています。金融政策の詳細な発表内容は日本銀行が公表しています。
2026年にかけての金利水準を正確に言い当てることはできません。日銀の金融政策や海外の金利動向、為替の影響を受けて上下する性質のものであり、特定の予測値を前提に返済計画を組むのは避けたいところです。借入を検討する際は、契約直前に金融機関が公表する最新の適用金利を自分の目で確認する作業が欠かせません。
| 金利の上昇要因 | 金利の下落要因 |
|---|---|
| 日銀の金融引き締め方向への転換 | 世界的な景気後退 |
| 米国など海外金利の上昇 | デフレ圧力の継続 |
| 物価上昇圧力の高まり | 少子高齢化による成長率低下 |
| 為替の円安傾向 | 世界的な金融緩和局面 |
上昇要因・下落要因のどちらも同時に存在し得るため、1つのニュースだけで方向性を断定しない姿勢が求められます。
返済額シミュレーション
具体例として、年収500万円・借入3,500万円・返済期間35年・元利均等返済（ボーナス払いなし）という条件で、金利が変わらないと仮定した場合の試算を示します。実際の金利は金融機関や時期によって異なるため、あくまで目安の一例です。
| 金利タイプ | 想定金利 | 月々の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|---|
| 変動金利（例） | 0.5% | 約9万900円 | 約3,816万円 |
| 固定金利（例） | 1.8% | 約11万2,400円 | 約4,721万円 |
この例では、月々の返済額に約2万1,500円、総返済額に約905万円の差が出る計算になります。年間の返済額を年収500万円で割った「返済負担率」で見ると、変動金利の例では約21.8%、固定金利の例では約27.0%となり、後者は一般的に目安とされる25%を超える水準です。金利差だけでなく、返済負担率がどの水準に収まるかも合わせて確認したいポイントです。
固定と変動の比較表
それぞれの特性を1枚の表に整理すると、次のようになります。
| 項目 | 固定金利 | 変動金利 |
|---|---|---|
| 金利水準 | 高め | 低め |
| 金利上昇リスク | なし | あり |
| 返済計画の立てやすさ | 高い | 低い |
| 総返済額 | 金利が低い局面では割高になりやすい | 金利が低い局面では割安になりやすい |
| 繰り上げ返済の柔軟性 | 手数料がかかる商品もある | 無料の商品が多いとされる |
| 向いている人 | 収入が不安定、子育て世帯 | 収入が安定、単身・共働き世帯 |
子育て世帯では教育費と住宅ローンの返済を長期で見通す必要があるため、返済額が変わらない固定金利が選ばれやすい傾向があるとされています。一方、共働きで収入に余力がある世帯では、金利が低い局面での総返済額の抑制を優先し、変動金利を選ぶケースも少なくないようです。
審査に通るための準備
住宅ローンの審査では、年収や勤続年数、他の借入状況、健康状態（団体信用生命保険の加入可否）などが総合的に見られます。事前に確認しておきたい項目をチェックリストにまとめました。
- □ 返済負担率が年収の25%程度以内に収まっているか
- □ 勤続年数が1年以上（できれば3年以上）あるか
- □ 他のローン（自動車ローン・カードローン等）の残高が多すぎないか
- □ 健康状態に団体信用生命保険の加入を妨げる要因がないか
- □ 自己資金（頭金）を借入額の1〜2割程度用意できているか
- □ 直近数年の確定申告書・源泉徴収票を用意できているか
借入可能額や返済計画に不安がある場合は、金融機関の窓口だけでなくローンご融資相談センターのような専門の相談窓口を利用し、第三者の視点で試算してもらう方法もあります。
申込みから融資までの流れ
住宅ローンの申込みから融資実行までは、おおむね次のような手順で進みます。
- 事前審査の申込み(源泉徴収票・本人確認書類などを提出。結果は3営業日程度で判明する場合が多いとされています)
- 物件の売買契約の締結
- 本審査の申込み(必要書類が増え、結果まで1~2週間程度かかる場合があるとされています)
- 金銭消費貸借契約の締結
- 抵当権設定と決済・融資実行
事前審査と本審査で結果が異なるケースもあるため、事前審査を通過した段階で安心しきらず、本審査に向けて借入状況を大きく変えない（新たなローンを組まない等）配慮が必要です。
金利上昇のリスクとは？
変動金利には、返済期間中に金利が上昇し月々の負担が増える「金利上昇リスク」があります。5年間は返済額が据え置かれる商品が多いとされていますが、その間も内訳としての元金・利息の割合は変動しており、金利が大きく上昇した局面では、5年経過後の返済額改定時に負担が急に重くなる可能性があります。極端な金利上昇が続いた場合、家計の見直しが追いつかず返済が滞る「ローン破綻」につながるリスクもゼロではありません。
住宅ローンにあわせて発生する固定費として、火災保険や地震保険といった諸費用も見落とせません。保険料は加入するプランや保険会社によって差が出やすいため、セブンプレミアムカフェラテを一つ全員にプレゼント！火災保険のお見積もりはこちら【インズウェブ】のような一括見積もりサービスで複数社の条件を比べる、あるいは火災保険を比較するところから始めるのも一つの手です。
また、審査の結果によっては希望額の融資を受けられないケースもあります。その場合の資金調達手段として、審査は最短当日！丸の内AMSの不動産担保ローンのような不動産担保ローンを選択肢に加える方もいるようですが、住宅ローンより金利条件が異なる場合が多いため、条件面は事前に比較する姿勢が欠かせません。
よくある質問
Q1. 固定金利と変動金利、途中で変更できますか？
金融機関によっては、固定期間終了時や一定の手数料負担のもとで金利タイプを変更できる商品もあるとされています。契約前に変更の可否と条件を確認しておく必要があります。
Q2. 変動金利は本当に危険ですか？
危険性は借入額や返済期間、家計の余力によって変わります。返済負担率に余裕を持たせる、繰り上げ返済用の資金を確保しておくといった対策で、リスクを一定程度抑えられる場合があります。
Q3. フラット35はどんな人に向いていますか？
全期間金利が変わらないため、収入が不安定な方や、長期の返済計画を確定させたい子育て世帯に向いているとされています。詳細な商品概要はフラット35の公式サイトで確認できます。
Q4. 審査に落ちたらどうすればいいですか？
落ちた理由が開示されないケースも多いため、他の金融機関で条件を見直して再申込みする、頭金を増やす、他の借入を先に返済するなどの対策が考えられます。
Q5. 事前審査と本審査の違いは何ですか？
事前審査は簡易的な確認で結果が3営業日程度と早いのに対し、本審査は物件情報や収入証明を含めた本格的な審査で、1~2週間程度かかるとされています。
※本記事は情報提供を目的としており、金融アドバイスではありません。
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本記事はすまいマネーラボ編集部が国土交通省・金融庁・各金融機関の一次情報をもとに作成しています。
住宅ローン・不動産に関する最終判断は金融機関・専門家にご相談ください。
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すまいマネーラボ編集担当。住まいと住宅ローン・お金に関する情報を、公的機関や金融機関の公開情報をもとに整理してお届けしています。
