住宅ローン控除の使い方徹底解説【2026年最新】

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住宅ローン控除を最大限に活用するには、控除額の計算方法と適用条件を正確に理解することが不可欠です。2026年時点でも適用される住宅ローン控除は、借入限度額×0.7%が所得税から控除され、住宅の環境性能等の区分により年14万円〜35万円の還付を受けられます。控除を受けるためには、入居日から6ヶ月以内に確定申告が必要であり、その際には住宅ローン残高証明書と登記簿謄本が必須です。控除額は年末のローン残高に0.7%を乗じた金額ですが、上限額を超えない範囲で適用されます。控除期間は新築・買取再販住宅で13年、既存（中古）住宅で10年です（令和8年入居分）。

目次
住宅ローン控除とは
控除を受けるための条件
控除額の計算方法
申請手続きの流れ
よくある質問と回答
まとめ

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を購入または増改築した際に、一定の条件を満たすことで所得税や住民税の還付を受けられる制度です。この制度は、2026年時点でも引き続き適用されており、借入限度額×0.7%を上限として年14万円〜35万円の控除を受けることができます。控除額は、年末時点の住宅ローン残高に0.7%を乗じた金額ですが、上限額を超えない範囲で適用されます。

住宅ローン控除の最大のメリットは、所得税だけでなく、住民税からも控除が受けられる点です。具体的には、所得税から控除しきれなかった金額は、翌年度の住民税から控除されます。例えば、所得税で40万円の控除を受け、所得税額が30万円だった場合、残りの10万円は住民税から控除されます。この仕組みにより、実質的な負担軽減効果が高まります。

また、住宅ローン控除は、住宅の購入だけでなく、増改築や耐震改修工事にも適用される場合があります。例えば、2024年以降に耐震改修工事を行った場合、工事費用の10%が控除される「住宅耐震改修特別控除」との併用も可能です。このように、住宅ローン控除は、住宅取得にかかる負担を軽減するための重要な制度です。

しかし、控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。例えば、住宅の床面積が50㎡以上であること、ローンの返済期間が10年以上であること、入居日から6ヶ月以内に確定申告を行うことなどが求められます。これらの条件を満たさない場合、控除を受けることができません。そのため、住宅ローン控除を最大限に活用するためには、事前に条件を確認し、計画的に手続きを進めることが重要です。

控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件をすべて満たす必要があります。これらの条件は、2026年時点でも引き続き適用されています。

1. 住宅の条件

床面積：50㎡以上（登記簿謄本に記載された面積）
構造：鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造などの耐火・準耐火建築物、または木造の住宅（延べ床面積の2分の1以上が専ら居住用）
認定住宅：認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合、控除額が50万円に引き上げられます。
中古住宅：築25年以内（耐火建築物は25年以内、木造は20年以内）または一定の耐震基準を満たすことが条件です。

2. ローンの条件

返済期間：10年以上のローンであること
借入先：銀行や信用金庫などの金融機関からの借入金であること（親族からの借入は対象外）
借入限度額：住宅の環境性能等の区分により2,000万円〜4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は最大5,000万円）

3. 入居条件

入居時期：住宅の引き渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居すること
居住要件：控除を受ける年の12月31日までに引き続き居住していること
世帯要件：控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること

4. 申告条件

確定申告：1年目に確定申告を行うこと（2年目以降は給与所得者なら年末調整で控除を受けられる）
必要書類：住宅ローン残高証明書、登記簿謄本、売買契約書、源泉徴収票など

これらの条件を満たさない場合、住宅ローン控除を受けることができません。特に、中古住宅を購入する場合は、耐震基準を満たすことが重要です。また、ローンの返済期間が10年未満の場合や、入居が遅れた場合には、控除を受けることができないため、注意が必要です。

控除額の計算方法

住宅ローン控除額は、住宅の環境性能等の区分ごとに定められた「借入限度額」に0.7%を乗じた金額が上限となります。2026年（令和8年）入居分の借入限度額は以下の通りです。

1. 新築・買取再販住宅の場合

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅：借入限度額4,500万円（子育て世帯等は5,000万円）
ZEH水準省エネ住宅：借入限度額3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）
省エネ基準適合住宅：借入限度額2,000万円（子育て世帯等は3,000万円）
その他の住宅：原則対象外
控除率：0.7%
控除期間：13年間

例えば、認定長期優良住宅で年末のローン残高が4,500万円以上の場合、控除額は以下のように計算されます。

控除額 = 4,500万円 × 0.7% = 31.5万円

借入限度額を超える残高分は控除の対象外となるため、上限額（この例では31.5万円）が適用されます。

2. 既存（中古）住宅の場合

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅：借入限度額3,500万円
省エネ基準適合住宅・その他の住宅：借入限度額2,000万円
控除率：0.7%
控除期間：10年間（既存住宅）

例えば、省エネ基準適合住宅（既存）で年末のローン残高が2,000万円以上の場合、控除額は以下のように計算されます。

控除額 = 2,000万円 × 0.7% = 14万円

3. 所得税と住民税の関係

住宅ローン控除は、所得税から控除しきれなかった金額を、翌年度の住民税から控除できます。ただし、住民税からの控除額には上限があります。

所得税からの控除額 = 借入限度額 × 0.7%（区分に応じて年14万円〜35万円）

住民税からの控除額 = 所得税から控除しきれなかった金額（上限：課税総所得金額等の5%、最高97,500円）

例えば、認定長期優良住宅で控除額が31.5万円、所得税額が25万円だった場合、所得税から25万円が控除され、残り6.5万円のうち住民税の上限（最高97,500円）の範囲内で住民税から控除されます。

4. 具体的なシミュレーションで控除額を比較

以下の表は、区分ごとの借入限度額と年間控除額（借入限度額×0.7%）の目安です。

区分	借入限度額（一般世帯）	年間控除額の上限（一般世帯）	借入限度額（子育て世帯等）	年間控除額の上限（子育て世帯等）
新築・買取再販　認定長期優良／低炭素	4,500万円	31.5万円	5,000万円	35万円
新築・買取再販　ZEH水準省エネ	3,500万円	24.5万円	4,500万円	31.5万円
新築・買取再販　省エネ基準適合	2,000万円	14万円	3,000万円	21万円
既存　認定長期優良／低炭素／ZEH水準	3,500万円	24.5万円	–	–
既存　省エネ基準適合／その他	2,000万円	14万円	–	–

出典: 財務省「令和8年度税制改正」パンフレット

この表からわかるように、控除額の上限は住宅の環境性能等の区分によって異なり、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅で子育て世帯等の場合が最も高くなります。

5. 控除期間

控除期間は新築・買取再販住宅が13年間、既存（中古）住宅が10年間です。適用期限は令和8年1月1日から令和12年12月31日までの入居分です。

申請手続きの流れ

住宅ローン控除を受けるためには、入居年から毎年確定申告を行う必要があります。申請手続きの流れは以下の通りです。

1. 必要書類の準備

確定申告を行う際には、以下の書類を準備する必要があります。

住宅ローン残高証明書：金融機関から発行される年末時点のローン残高が記載された書類
登記簿謄本：住宅の所有権を証明する書類
売買契約書：住宅の購入に関する契約書
源泉徴収票：勤務先から発行される給与所得の源泉徴収票
確定申告書：国税庁のウェブサイトからダウンロードできる申告書
印鑑：認印または実印
マイナンバーカード：本人確認書類として必要

2. 確定申告書の作成

確定申告書は、国税庁のウェブサイト「確定申告書等作成コーナー」を利用して作成することができます。以下の手順で進めます。

国税庁のウェブサイトにアクセスし、「確定申告書等作成コーナー」を開く
「申告書作成（手書き・印刷用）」を選択
「所得税」を選択し、必要事項を入力
「住宅借入金等特別控除」の項目で、ローン残高や控除額を入力
申告書を印刷し、署名・捺印する

3. 申告書の提出

確定申告書は、以下の方法で提出することができます。

e-Tax：インターネットを利用してオンラインで提出
郵送：税務署に郵送で提出
税務署への持参：直接税務署に提出

e-Taxを利用する場合は、マイナンバーカードとICカードリーダーが必要です。郵送や持参の場合は、申告書とともに必要書類を同封して提出します。

4. 還付金の受け取り

確定申告書を提出後、税務署で審査が行われます。審査が完了すると、還付金が指定した口座に振り込まれます。還付金の受け取りまでの期間は、通常1ヶ月から2ヶ月程度です。

還付金の額は、所得税額や住民税額によって異なります。例えば、所得税額が30万円で控除額が40万円だった場合、還付金は30万円となります。残りの10万円は住民税から控除されます。

5. 申告漏れに注意

住宅ローン控除を受けるためには、毎年確定申告を行う必要があります。申告を忘れると、控除を受けることができません。また、申告漏れが発覚した場合、過少申告加算税や延滞税が課される可能性があります。そのため、毎年確実に申告を行うことが重要です。

確定申告が必要なのは1年目のみで、2年目以降は年末調整で控除を受けられます（給与所得者の場合）。控除を受けられる期間は新築・買取再販住宅で13年、既存住宅で10年です。

よくある質問と回答

住宅ローン控除に関するよくある質問とその回答を以下にまとめました。参考にしてください。

Q1: 住宅ローン控除を受ける条件は何ですか？

A1: 住宅ローン控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

住宅の床面積が50㎡以上であること
ローンの返済期間が10年以上であること
入居日から6ヶ月以内に入居すること
控除を受ける年の12月31日までに引き続き居住していること
控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること

これらの条件を満たさない場合、控除を受けることができません。

Q2: 住宅ローン控除の控除額はどう計算しますか？

A2: 控除額は、借入限度額に0.7%を乗じた金額が上限です。借入限度額は住宅の環境性能等の区分により異なり、年間の控除上限は14万円〜35万円です。

例えば、認定長期優良住宅（借入限度額4,500万円）で年末のローン残高が4,500万円以上の場合、控除額は上限の31.5万円となります。

Q3: 住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要ですか？

A3: 住宅ローン控除を受けるためには、入居年から毎年確定申告を行う必要があります。申告期限は、翌年の2月16日から3月15日までです。なお、2年目以降は年末調整で控除を受けられるため、確定申告が必須なのは1年目のみです（給与所得者の場合）。

Q4: 住宅ローン控除を受ける際の必要書類は何ですか？

A4: 確定申告を行う際には、以下の書類を準備する必要があります。

住宅ローン残高証明書
登記簿謄本
売買契約書
源泉徴収票
確定申告書
印鑑
マイナンバーカード

Q5: 住宅ローン控除を受けるローンの条件は何ですか？

A5: ローンの条件は以下の通りです。

返済期間が10年以上であること
借入先が銀行や信用金庫などの金融機関であること
借入限度額は住宅の環境性能等の区分により2,000万円〜4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は最大5,000万円）

親族からの借入は対象外となるため、注意が必要です。

Q6: 住宅ローン控除を受ける住宅の条件は何ですか？

A6: 住宅の条件は以下の通りです。

床面積が50㎡以上であること
構造が鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造などの耐火・準耐火建築物、または木造の住宅（延べ床面積の2分の1以上が専ら居住用）
認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合、控除額が50万円に引き上げられます
中古住宅の場合、築25年以内（耐火建築物は25年以内、木造は20年以内）または一定の耐震基準を満たすこと

Q7: 住宅ローン控除を受ける入居条件は何ですか？

A7: 入居条件は以下の通りです。

住宅の引き渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居すること
控除を受ける年の12月31日までに引き続き居住していること

Q8: 住宅ローン控除を受ける世帯要件は何ですか？

A8: 世帯要件は以下の通りです。

控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること

Q9: 住宅ローン控除を受けるにはどう申告しますか？

A9: 申告方法は以下の通りです。

確定申告書を作成し、税務署に提出する
e-Taxを利用してオンラインで提出する
郵送または税務署に持参して提出する

e-Taxを利用する場合は、マイナンバーカードとICカードリーダーが必要です。

Q10: 住宅ローン控除を受ける際の注意点は何ですか？

A10: 注意点は以下の通りです。

毎年確実に確定申告を行うこと
申告漏れが発覚した場合、過少申告加算税や延滞税が課される可能性がある
控除期間は新築・買取再販住宅で13年、既存住宅で10年（令和8年入居分）
ローンの返済期間が10年未満の場合や、入居が遅れた場合には、控除を受けることができない

まとめ

住宅ローン控除は、住宅を購入または増改築した際に、所得税や住民税の還付を受けられる重要な制度です。2026年時点でも引き続き適用されており、借入限度額×0.7%を上限として年14万円〜35万円の控除を受けることができます。控除を受けるためには、住宅やローン、入居条件などを満たす必要があり、毎年確定申告を行うことが求められます。

住宅ローン控除を最大限に活用するためには、以下のポイントを押さえておくことが重要です。