年収500万の住宅ローン借入額目安と返済プラン比較

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借入額の目安を計算する

住宅ローンの借入可能額は、主に「返済負担率」と「年収」から算出されます。一般的な計算式は次のとおりです。

借入可能額の目安 ＝ 毎月返済できる上限額（年収 × 返済負担率 ÷ 12）を、金利と返済期間から元本に換算した額

返済負担率は年収に対する年間返済額の割合で、30〜35%程度が一つの目安とされています。返済期間は35年で計算されることが多く、定年退職の時期との兼ね合いも考慮しておきたいところです。たとえば年収500万円で返済負担率を30%とした場合、

500万円 × 0.30 ÷ 12 ＝ 月12.5万円が返済額の上限となり、金利1.5%・35年返済と仮定して元本に換算すると約4,080万円（元利均等返済・ボーナス払いなし・金利が全期間一定と仮定した計算式による概算。実際の金利は時点や金融機関によって異なります）

という数字が導き出されます。金利を加味せずに「年間返済額×返済年数」で計算すると、利息分を見落として借入可能額を過大に見積もってしまうため注意が必要です。ただしこれはあくまで机上の目安であり、金融機関の実際の審査では勤続年数・雇用形態・他の借入状況なども加味されるため、同じ年収500万円でも審査結果は人によって異なります。借入可能額の上限まで組むのではなく、生活実態に合わせて数百万円単位で引き下げて検討するケースも珍しくないとされています。

返済負担率で見る審査

返済負担率とは、年収に占める年間の住宅ローン返済額の割合を示す指標です。金融機関の多くはこの比率をベースに融資可否を判断するとされています。

審査から契約までの流れは、金融機関によって多少前後しますが、おおむね次のようなステップで進みます。

1. 事前審査の申し込み（結果は3〜7日程度で通知されることが多いとされています）
2. 物件の売買契約（手付金の支払いが発生します）
3. 本審査の申し込みと必要書類の提出
4. 本審査の結果通知（1〜2週間程度かかるケースが一般的とされています）
5. 金銭消費貸借契約の締結と決済・引き渡し

本審査では源泉徴収票や課税証明書、物件の重要事項説明書など複数の書類提出が求められ、書類の不備で1回の手続きがやり直しになることもあるため、事前審査の段階から必要書類をそろえておくと手続きが滞りにくくなります。

金融機関ごとの違いとは

借入可能額は同じ年収でも金融機関ごとに差が出るため、複数行に事前審査を申し込んで結果を比較する人も少なくないとされています。審査基準や必要書類が分かりにくい場合、ローンご融資相談センターのような窓口で事前に相談しておくと、自分に合う金融機関を絞り込みやすくなります。

審査に通るためには、次のような点をあらかじめ確認しておきましょう。

• □ 返済負担率が年収の30〜35%以内に収まっているか
• □ 他社借入（car loan・カードローン等）の残高が多すぎないか
• □ 勤続年数が1〜3年以上あるか（転職直後は審査が厳しくなる傾向があります）
• □ 過去に延滞履歴がないか（信用情報機関に照会されます）
• □ 頭金を物件価格の1〜2割程度用意できているか

無理のない返済プラン

住宅ローンの返済額は、単独で考えるのではなく家計全体のバランスの中で見極める必要があります。よく参照される年収比の内訳の一例は次のとおりです。

家計の内訳は世帯構成やライフステージで変わるため、上表はあくまで一般的な目安として捉えておきたいところです。実際の家計簿をもとに、住居費を差し引いても教育費や貯蓄に回せるかを確認しておくと安心です。

繰り上げ返済は総返済額を減らす有効な手段の一つですが、方法によって効果が変わります。

固定と変動、どちらが得？

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて「固定金利」「変動金利」「固定期間選択型」の3種類があります。まずは特徴を一覧で比較してみます。

具体的な例を挙げると、年収500万円・借入3,500万円・返済期間35年のケースで試算すると、仮に変動金利1.5%なら月々の返済額は約10.7万円、全期間固定金利2.0%なら月々約11.6万円という結果になります（元利均等返済・ボーナス払いなし・金利が全期間一定と仮定した計算式による概算。実際の金利は時点や金融機関によって異なります）。月々の差は約9千円ですが、35年間の総返済額で比較すると約370万円の差が生じる計算です。ただし変動金利は日本銀行の金融政策や市場金利の影響を受けて将来的に上昇する可能性があり、金利が上がった場合は総返済額の差が縮まる、あるいは逆転することもあり得ます。

シミュレーションで確認

返済期間を35年にするか30年にするかでも、月々の負担と総返済額は大きく変わります。

※金利は比較のための仮定です（元利均等返済・ボーナス払いなし・金利が全期間一定と仮定した計算式による概算。実際の金利は時点や金融機関によって異なります）。返済期間を短くすると月々の負担は増えますが、利息の総額は小さくなります。

ボーナス払いを組み合わせると、月々の負担を抑えられる場合があります。たとえば月々15万円＋ボーナス月に5万円を2回上乗せするプランでは、年間返済額は「15万円×12カ月＋5万円×2回＝190万円」という計算になります。ただしボーナス支給額が変動する職種の場合、ボーナス払いの比率を上げすぎると賞与減額時に家計を圧迫するリスクがある点は押さえておきたいところです。

繰り上げ返済の効果は、繰り上げ返済をする時期・金額・金利・「期間短縮型」か「返済額軽減型」かによって大きく変わります。一般に、借入から早い時期に行うほど、また期間短縮型を選ぶほど、削減できる利息は大きくなります。

具体的な削減額は、借入中の金融機関の返済シミュレーションや、長期固定金利で試算したい場合はフラット35の公式サイトのシミュレーションで、自分の借入条件を入力して確認しておきましょう。繰り上げ返済の手数料や最低金額も金融機関によって異なるため、あわせて確認しておくと安心です。

注意すべきリスクとは

住宅ローンには、審査に通ることだけでなく「完済できるかどうか」という視点も欠かせません。特に押さえておきたいリスクは次の2点です。

ローン破綻リスク
返済負担率が35%を超える借入は、教育費の増加や病気・失業といった収入減少の局面で返済が滞る可能性が高まるとされています。返済が数カ月延滞すると、金融機関から一括返済を求められたり、最終的に物件を手放すことになったりするケースも報告されています。借入時点の家計にゆとりがあるかどうかだけでなく、10年後・20年後の教育費や老後資金も含めて試算しておく必要があります。

金利上昇リスク
変動金利を選んだ場合、市場金利が上昇すれば返済額も増加します。多くの金融機関では「5年ルール」「125%ルール」といった急激な返済額増加を緩和する仕組みを設けていますが、これは返済額の上昇を先送りしているだけで、未払い利息が発生する可能性がある点には注意が必要です。仮に残高3,500万円・残存期間30年で金利が1.5%から2.5%に1%上昇した場合、月々の返済額は約12.1万円から約13.8万円へ、約1.7万円増える計算になります（元利均等返済の計算式による概算）。

審査に通らなかった場合や、既存の住宅ローンを別の資金使途で借り換えたい場合には、審査は最短当日！丸の内AMSの不動産担保ローンのような不動産担保ローンを選択肢として検討する人もいます。ただし住宅ローンとは金利水準や審査の考え方が異なるため、条件は個別に確認したいところです。

諸費用と控除も忘れずに

住宅ローンを組む際は、物件価格そのものだけでなく諸費用も見込んでおく必要があります。一般的な諸費用の目安は次のとおりです。

具体的な諸費用の金額は、物件や金融機関によって大きく変わるため、不動産会社や金融機関から諸費用の見積もりを早めに取り寄せておきましょう。火災保険料は保険会社やプランによって差が出やすい項目のため、セブンプレミアムカフェラテを一つ全員にプレゼント！火災保険のお見積もりはこちら【インズウェブ】のような一括見積りサービスや、火災保険を比較するサービスを使って複数社を比較しておくと、必要な補償内容を保ったまま保険料を抑えられる可能性があります。

団体信用生命保険（団信）は、多くの金融機関で加入が必須とされる保険です。

持病がある場合は通常の団信に加入できず、保障範囲が狭いワイド団信を選ぶか、団信加入が任意のフラット35を検討する流れになることもあります。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、一定の要件を満たす住宅ローンで所得税・住民税の負担が軽減される制度です。控除率・控除期間・借入限度額は住宅の性能区分や入居年によって異なり、税制改正のたびに見直されることもあるため、具体的な金額は最新の情報を国税庁や国土交通省の公式サイトで確認する必要があります。物件選びの段階から控除対象になる住宅性能かどうかを不動産会社に確認しておくと、入居後に対象外だったと分かる事態を避けやすくなります。資金計画全体に不安が残る場合は、おかねと暮らしの相談窓口（FP無料相談）のような専門家に相談する方法も選択肢の一つです。

よくある質問

Q1. 年収500万円でいくらまで住宅ローンを借りられますか？
A. 返済負担率30%（月12.5万円）を基準に、金利1.5%・35年と仮定すると約4,080万円が計算上の目安になります。ただし実際の借入可能額は、金融機関の審査金利や信用情報の状況によって差があります。

Q2. 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきですか？
A. 総返済額を抑えたいなら変動金利、返済額を確定させて計画を立てたいなら固定金利が向いているとされていますが、金利上昇リスクをどこまで許容できるかは世帯ごとに異なるため、一概にどちらが得とは言い切れません。

Q3. ボーナス払いは利用したほうがよいですか？
A. 月々の返済額を抑えられる一方、ボーナスが減額・カットされた場合に返済が苦しくなるリスクがあるため、ボーナス払いの比率を年間返済額の2〜3割程度にとどめる考え方もあります。

Q4. 繰り上げ返済はいつ・いくらから行うのが効果的ですか？
A. 借入から早い段階での繰り上げ返済ほど利息削減効果が大きくなる傾向があるとされています。ただし手元資金を減らしすぎると、教育費や医療費など急な出費に対応できなくなる点には注意が必要です。

Q5. 住宅ローンの審査に落ちる主な理由は何ですか？
A. 返済負担率が高すぎる、他社借入の残高が多い、勤続年数が短い、過去に延滞履歴があるといった点が挙げられます。事前審査の段階で複数の金融機関に相談し、自分の状況に合う借入条件を確認しておきましょう。

※本記事は情報提供を目的としており、金融アドバイスではありません。

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藤原 まこと（Makoto Fujiwara）

すまいマネーラボ編集担当。住まいと住宅ローン・お金に関する情報を、公的機関や金融機関の公開情報をもとに整理してお届けしています。