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目次
- 2024年時点では変動金利が0.25%〜0.5%程度、固定金利が1%台前半で推移しているとされ、現在のローン金利との差が1.0%以上あると借り換えの効果が出やすいといわれています
- 借り換え費用の目安は3万円〜30万円程度とされ、削減できる総額がこの費用を上回るかどうかの試算が欠かせません
- 残存返済期間がおおむね10年以上、ローン残高1,000万円以上が借り換え検討の一つの目安とされています
- 審査では信用情報・勤続年数・健康状態などが確認され、申込みから融資実行までに3週間〜1ヶ月程度かかるケースが多いとされています
- 変動金利には将来の金利上昇リスクがあるため、固定金利との比較検討が欠かせません
借り換えの基本を知る
住宅ローンの借り換えとは、現在返済中のローンを完済し、別の金融機関で新たに組んだローンに切り替える手続きを指します。単なる借入先の変更ではなく、金利タイプや返済期間、返済方式まで見直せる点が特徴です。手続きは概ね以下の4ステップで進みます。
- 複数の金融機関を比較する：金利・事務手数料・保証料の3点を最低3社で比較検討します
- 事前審査に申し込む：年収・勤続年数・現在のローン残高などをもとに、通常1週間程度で結果が出ます
- 本審査を受ける：源泉徴収票や登記簿謄本などの書類を提出し、10日〜2週間ほどで結果が判明します
- 新ローンで旧ローンを完済する：融資実行日に一括返済し、翌月から新条件での返済がスタートします
住宅金融支援機構「住宅ローンシミュレーション」を使えば、借入額・金利・返済期間を入力するだけで概算の返済額を確認できます。まず自分のローンが借り換えに向いているかどうか、この段階で一度試算しておくと後の判断がしやすくなります。
借り換えが増えている背景
住宅ローン借り換えの相談が増えている背景には、金利の低水準に加え、ネット銀行の台頭による事務手数料の引き下げ競争があるとされています。2024年時点で変動金利は0.25%〜0.5%程度、10年固定は0.7%〜1.2%程度、35年固定は1.2%〜1.8%程度で推移しているとされ、過去5年の平均と比べても低い水準です。ただし金利は各金融機関・各時点で変動するため、最新の数値は各行の公式サイトで確認する必要があります。
借り換えが向く人・向かない人
借り換えの効果が出やすいのは、現在の金利が3%を超えている人、残存期間が10年以上ある人、信用情報に延滞履歴がない人です。逆に、現在の金利が既に0.5%以下の変動金利である人や、残存期間が5年以下の人は、借り換え費用を回収しきれない可能性が高いため慎重な判断が求められます。
借り換えで何が変わる？
借り換えの効果を具体的な数字で見てみましょう。たとえば借入額3,000万円、返済期間35年のローンを金利3.5%から0.5%へ借り換えたケースです。
| 項目 | 借り換え前（金利3.5%） | 借り換え後（金利0.5%） |
|---|---|---|
| 月々の返済額 | 134,000円 | 83,000円 |
| 総返済額（35年間） | 56,280,000円 | 35,010,000円 |
| 削減額 | – | 21,270,000円 |
この試算では総額でおよそ2,127万円の削減となる計算です。ただし変動金利は将来の金利上昇によって返済額が増える可能性があるため、削減額だけを見て判断するのではなく、後述するリスクも合わせて確認する必要があります。
メリットは3つ
第一に月々の返済負担が下がること、第二に総返済額が大きく圧縮されること、第三に借り換えを機に返済期間の延長・短縮やボーナス払いの見直しなど、返済計画そのものを組み直せることが挙げられます。ライフステージが変わったタイミング、たとえば子どもの独立や転職を機に見直す人も少なくないとされています。
デメリットは2つ
1つ目は借り換え費用として3万円〜30万円程度が別途かかる点です。2つ目は、月々の返済額を下げたい一心で返済期間を再び35年に延長してしまうと、かえって総返済額が増えるケースがある点です。返済期間を延ばす場合は、削減できる利息額と延長分の利息増加を必ず両方試算して比較する姿勢が求められます。
損しない時期はいつ？
借り換えで損をしないタイミングは、次の3条件が同時に成立するときとされています。
- 金利差が1.0%以上ある（例：3.5%→1.2%で差2.3%）
- 残存返済期間が10年以上ある
- 「月々の削減額×残存月数」が借り換え費用を上回る
具体例を挙げると、年収500万円で借入3,500万円・返済期間35年のケースを見てみましょう。変動金利0.5%で借り換えた場合の月々の返済額はおよそ91,000円、固定金利1.2%で借り換えた場合はおよそ102,000円という試算になります。年収に対する年間返済負担率は、変動金利で約21.8%、固定金利で約24.5%となり、いずれも一般的な目安とされる25%以内に収まる水準です。
| 項目 | 変動金利 | 固定金利 |
|---|---|---|
| 2024年時点の金利水準 | 0.25%〜0.5%程度 | 1.2%〜1.8%程度（35年固定） |
| 月々の返済額（借入3,500万円・35年） | 約91,000円 | 約102,000円 |
| 金利上昇リスク | あり（半年ごとに見直しの可能性） | なし（完済まで一定） |
| 向いている人 | 返済に余裕があり金利上昇に耐えられる人 | 返済額を固定し将来設計を優先したい人 |
もう一つ、残存期間25年（300ヶ月）、借入3,000万円のケースで試算すると、金利3.5%から1.2%への借り換えで月々の削減額は約51,000円、300ヶ月分では1,530万円の削減効果になる計算です。借り換え費用が10万円程度であれば、差し引きでも大きくプラスになる試算です。モゲチェックのような比較サービスを使うと、複数の金融機関の条件を一度に並べて確認できます。
費用と節約のコツ
借り換えにかかる費用は、事務手数料1〜3万円、登録免許税1〜2万円、印紙税数千円〜1万円、保証料0〜20万円、火災保険料1〜3万円、司法書士報酬1〜3万円が主な内訳で、合計すると3万円〜30万円程度が目安とされています。
費用ごとの節約ポイント
- 事務手数料：ネット銀行は事務手数料が定額または割安な場合があり、複数行の見積もりを比較すると差が出やすい
- 登録免許税：軽減措置の対象になるか事前に司法書士へ確認する
- 印紙税：電子契約に対応した金融機関を選ぶと印紙税が不要になる場合がある
- 保証料：金融機関によって0円〜数十万円まで幅があり、事前に見積もりを取ることが欠かせません
- 火災保険料：既存契約の残存期間や補償内容を見直すことで支払いを抑えられる場合がある
火災保険は借り換え時の抵当権設定にあわせて見直すタイミングでもあります。セブンプレミアムカフェラテを一つ全員にプレゼント！火災保険のお見積もりはこちら【インズウェブ】のような一括見積もりサービスを使えば、複数社の条件を短時間で比較できます。さらに補償内容や保険料を細かく見比べたい場合は火災保険を比較するサービスも選択肢になります。
審査を通すポイント
借り換え審査では、新規の住宅ローン審査とほぼ同等の項目がチェックされます。信用情報に問題があると審査に通らない可能性が高いため、申込み前に自分の状況を整理しておく必要があります。
- □ クレジットカードやカードローンの延滞履歴がないか
- □ 勤続年数が1年以上あるか（転職直後は不利になりやすい）
- □ 他の借入（自動車ローン・カードローン等）の残高が多すぎないか
- □ 健康状態に問題がなく団体信用生命保険に加入できるか
- □ 現在のローンで返済の延滞が過去にないか
- □ 借り換え後の返済負担率が年収の25%以内に収まっているか
審査は事前審査と本審査の2段階で行われ、事前審査は3〜5日、本審査は10日〜2週間程度かかるケースが多いとされています。自分だけでの判断が難しい場合は、ローンご融資相談センターのような窓口で、審査通過の可能性や必要書類について相談してみる方法もあります。
金利上昇のリスクとは
変動金利への借り換えは月々の返済額を下げやすい一方、将来の金利上昇によって返済額が増える可能性がある点は正直に伝えておく必要があります。多くの金融機関では変動金利の見直しが半年ごとに行われ、返済額自体の見直しは5年ごと、増額幅は直前の1.25倍までとするルールを採用している場合が多いとされていますが、これは各金融機関の商品ごとに異なるため契約内容の確認が欠かせません。
ローン破綻を避けるために
返済負担率が年収の30%を超えるような借り方をしていると、金利上昇や収入減少が重なった際にローン破綻のリスクが高まるとされています。特に借り換えで返済期間を延ばして月々の負担を軽くした場合、総返済額自体は増えていることがあるため、家計全体のバランスを見ながら判断する必要があります。
万が一、返済が厳しくなった場合の選択肢としては、金融機関への返済条件変更の相談のほか、自宅に住み続けながら資金を確保する方法として家を売っても、引っ越し不要！★査定無料★総合マネージメントサービスのリースバックのような仕組みを検討する人もいます。また、まとまった資金が必要な場合には審査は最短当日！丸の内AMSの不動産担保ローンのように、不動産を担保にした資金調達を選ぶケースもあります。いずれも借り換えとは別の仕組みのため、利用条件や手数料を個別に確認する必要があります。
専門家に相談する
借り換えの損益分岐点は借入額・金利差・残存期間・諸費用の組み合わせで変わるため、自分だけで判断しきれない場合は専門家に相談する方法があります。ファイナンシャルプランナー（FP）に相談すると、家計全体を踏まえたうえで借り換えのタイミングや金利タイプの選び方についてアドバイスを受けられます。
FP（ファイナンシャルプランナー）に無料相談する →のようなサービスでは、オンラインまたは対面で無料相談を受け付けており、複数回の相談に対応している場合もあります。住宅ローン以外の保険や資産形成も含めて全体の家計を見直したい場合は、おかねと暮らしの相談窓口（FP無料相談）のような窓口を利用する方法もあります。相談前に、現在のローン残高・金利・残存期間・年収をメモしておくと、相談がスムーズに進みやすいとされています。
よくある質問
Q1. 住宅ローンの借り換えは何回でもできますか？
回数に法的な制限はないとされていますが、そのたびに事務手数料や登記費用が発生するため、費用に見合うメリットがあるかを都度試算する必要があります。
Q2. 借り換えの審査に落ちる理由は何ですか？
信用情報の延滞履歴、勤続年数の短さ、他の借入残高の多さ、健康状態による団体信用生命保険の加入不可などが主な理由とされています。
Q3. 借り換えのタイミングはいつが良いですか？
金利差が1.0%以上あり、残存期間が10年以上、削減額が諸費用を上回る見込みが立った時点が一つの目安とされています。
Q4. 借り換え費用はローンに組み込めますか？
金融機関によっては諸費用分を借入額に上乗せできる商品もありますが、その分総返済額が増えるため、現金で用意できるかどうかも含めて検討する必要があります。
Q5. 変動金利と固定金利どちらを選ぶべきですか？
返済に余裕があり金利上昇にも耐えられる人は変動金利、返済額を完済まで固定して家計管理をしたい人は固定金利が向いているとされています。どちらも一長一短があるため、自分の家計状況と照らし合わせて選ぶ姿勢が求められます。
※本記事は情報提供を目的としており、金融アドバイスではありません。
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本記事はすまいマネーラボ編集部が国土交通省・金融庁・各金融機関の一次情報をもとに作成しています。
住宅ローン・不動産に関する最終判断は金融機関・専門家にご相談ください。
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すまいマネーラボ編集担当。住まいと住宅ローン・お金に関する情報を、公的機関や金融機関の公開情報をもとに整理してお届けしています。
