住宅ローン借り換えで得する人・損する人の分岐点【2024年最新版】

住宅ローンの借り換えは、金利動向やライフステージの変化によって大きなメリットをもたらす一方で、慎重な判断が求められる重要な決断です。本記事では、借り換えで「得する人」と「損する人」の分岐点を、具体的なシミュレーションや専門家の見解を交えながら解説します。借り換えを検討中の方は、ぜひ最後までお読みいただき、ご自身の状況に合った判断材料としてご活用ください。

住宅ローン借り換えとは？基…
借り換えで得する人の特徴と…
2-1. 金利差が1.0%…
2-2. 残債務が3,00…
2-3. 繰り上げ返済を検…
借り換えで損する人の特徴と…
3-1. 残存期間が短い場合
3-2. 信用情報に問題が…
3-3. 変動金利から固定…
借り換えにかかる費用とその内訳
借り換えの流れと必要書類
借り換え後の返済計画の立て方
Q&A
まとめ：借り換えの是非を判断するためのチェックリスト

住宅ローン借り換えとは？基…

住宅ローンの借り換えとは、現在の住宅ローンを新たな金融機関のローンに切り替えることを指します。主な目的は以下の通りです。

目的	具体的な効果
金利の引き下げ	現在より低い金利のローンに切り替えることで、総返済額を削減
返済期間の短縮	同じ返済額で返済期間を短縮する、または返済期間を維持しつつ月々の返済額を減額
借り換えによる資金調達	現在のローンよりも低金利で借り換えることで、まとまった資金を確保
借り換えによる固定金利への切り替え	変動金利から固定金利に切り替えることで、金利上昇リスクを回避

（出典: 金融庁「住宅ローンの借り換えについて」）

借り換えのメリットを最大化するためには、現在のローンの金利や残高、新たなローンの条件を正確に比較することが不可欠です。特に、金利差が大きいほどメリットは大きくなりますが、借り換えにかかる諸費用も考慮する必要があります。

借り換えで得する人の特徴と…

借り換えで得する人の多くは、以下のような特徴を持っています。具体的なシミュレーションを交えながら、得するケース

2-1. 金利差が1.0%…

得する条件:
– 現在の金利と新規の金利差が1.0%以上
– 残存期間が10年以上
– 繰り上げ返済の予定がない

項目	現在のローン	借り換え後
借入額	4,000万円	4,000万円
残存期間	20年	20年
現在の金利	2.5%	–
新規金利	–	1.5%
月々の返済額	23,369円	21,097円
総返済額	560万8,560円	506万3,280円
削減額	–	54万5,280円

（出典: 住宅金融支援機構「住宅ローンシミュレーション」）

ポイント:
– 金利差が1.0%以上あれば、借り換えによるメリットが大きくなります。
– 残存期間が長いほど、総返済額の削減効果が高まります。

2-2. 残債務が3,00…

得する条件:
– 残債務が3,000万円以上
– 金利差が0.5%以上
– 繰り上げ返済の予定がある

項目	現在のローン	借り換え後
借入額	5,000万円	5,000万円
残存期間	15年	15年
現在の金利	3.0%	–
新規金利	–	2.0%
月々の返済額	35,977円	33,698円
総返済額	647万5,860円	606万5,640円
削減額	–	41万220円

（出典: 住宅金融支援機構「住宅ローンシミュレーション」）

ポイント:
– 残債務が大きいほど、金利差によるメリットが大きくなります。
– 繰り上げ返済を検討している場合、借り換えによって返済額を抑えつつ、繰り上げ返済の効果を高めることができます。

2-3. 繰り上げ返済を検…

得する条件:
– 繰り上げ返済を計画している
– 金利差が0.5%以上
– 残存期間が10年以上

項目	現在のローン	借り換え後
借入額	3,000万円	3,000万円
残存期間	20年	20年
現在の金利	2.8%	–
新規金利	–	1.8%
月々の返済額	16,717円	15,398円
総返済額（繰り上げなし）	401万2,080円	369万5,520円
総返済額（繰り上げあり）	350万円	320万円
削減額	–	30万円以上

（出典: 住宅金融支援機構「住宅ローンシミュレーション」）

ポイント:
– 繰り上げ返済を検討している場合、借り換えによって返済額を抑えつつ、繰り上げ返済の効果を高めることができます。
– 金利差が0.5%以上あれば、借り換えによるメリットが期待できます。

借り換えで損する人の特徴と…

借り換えによって損をするケースも少なくありません。以下のような特徴に当てはまる方は、慎重な判断が必要です。

3-1. 残存期間が短い場合

損する条件:
– 残存期間が5年以下
– 金利差が0.5%未満

リスク:
– 借り換えにかかる諸費用（手数料、登記費用など）を回収できない可能性が高い
– 残存期間が短いと、金利差によるメリットが小さくなる

回避策:
– 残存期間が5年以下の場合、借り換えは慎重に検討する
– 金利差が0.5%未満の場合、借り換えによるメリットは小さい

3-2. 信用情報に問題が…

損する条件:
– 信用スコアが低い（例: 過去に延滞歴がある）
– 収入が不安定

リスク:
– 新規のローン審査に通らない可能性が高い
– 審査に通ったとしても、高い金利が適用される可能性がある

回避策:
– 信用情報を改善する（延滞を解消する、収入を安定させる）
– 信用情報に問題がある場合、借り換えは見送る

3-3. 変動金利から固定…

損する条件:
– 変動金利が現在よりも低い
– 固定金利に切り替えることで金利が上昇する

リスク:
– 固定金利に切り替えることで、総返済額が増加する可能性がある
– 変動金利のまま据え置く方が有利なケースもある

回避策:
– 変動金利と固定金利のメリット・デメリットを比較検討する
– 固定金利に切り替える場合、金利上昇リスクを考慮する

借り換えにかかる費用とその内訳

借り換えには、以下のような費用がかかります。これらの費用を考慮して、借り換えのメリットを判断することが重要です。

費用項目	目安金額	内訳
事務手数料	0〜5万円	新規の金融機関に支払う手数料
抵当権抹消費用	1〜3万円	現在のローンの抵当権を抹消する費用
抵当権設定費用	10〜20万円	新規のローンの抵当権を設定する費用
登記費用	2〜5万円	登記手続きにかかる費用
保証料	0〜20万円	保証会社に支払う保証料
火災保険料	1〜3万円	新規の火災保険に加入する費用
印紙税	0〜2万円	契約書に貼付する印紙税
その他諸費用	1〜5万円	司法書士報酬、郵送費など

（出典: 住宅金融支援機構「住宅ローンの借り換えにかかる費用」）

費用回収の目安:
– 借り換えによる月々の返済額の削減額 × 回収に必要な期間（通常2〜3年）で回収できるかどうかを検討する

借り換えの流れと必要書類

借り換えの流れは以下の通りです。必要書類を事前に準備しておくことで、スムーズに手続きを進めることができます。

借り換えの流れ

現在のローン残高を確認
現在のローンの残高証明書を取得
新規のローンを比較検討
複数の金融機関の金利や条件を比較
借り換えのシミュレーション
総返済額や月々の返済額をシミュレーション
新規のローンを申し込み
必要書類を提出し、審査を受ける
現在のローンを完済
新規のローンで現在のローンを完済
新規のローンの契約手続き
契約書に署名捺印し、抵当権を設定
返済を開始

必要書類

書類	説明
本人確認書類	運転免許証、パスポートなど
収入証明書類	給与所得者は源泉徴収票、自営業者は確定申告書
住民票	発行から3ヶ月以内のもの
印鑑証明書	発行から3ヶ月以内のもの
ローン残高証明書	現在のローンの残高を証明する書類
物件の登記簿謄本	所有権や抵当権の有無を確認する書類
火災保険証券	現在加入している火災保険の証券