住宅ローンの変動金利と固定金利、どちらがいいですか？

一概には言えませんが、完済まで返済額を固定したい方は固定金利、当面の返済額を抑えたい方は変動金利が向いています。2026年現在は金利上昇局面のため、変動金利のリスクについて十分な検討が必要です。

住宅ローンの借入可能額の目安は？

一般的に年収の5〜7倍が目安とされますが、毎月の返済額が手取り収入の25〜30%以内に収まるかを確認することが重要です。

フラット35とは何ですか？

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した最長35年の長期固定金利住宅ローンです。金利変動リスクがなく、育児・子育て世帯向けの優遇制度（フラット35子育てプラス）もあります。

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こんにちは、藤原まことです。住宅ローンは人生最大の買い物に関わる判断です。根拠のある情報だけをお伝えしますので、一緒に整理していきましょう。

住宅ローン借り換えは何年で元が取れるか

住宅ローンの借り換えを検討する際、多くの人が気になるのは「何年で元が取れるのか？」という点です。借り換えによって節約できる可能性がありますが、反対に費用がかかる場合や期間的な損益が生じるリスクもあります。本記事では、住宅ローン借り換えにおける破綻点（保本点）の計算方法、判断基準、シミュレーション事例まで、分かりやすく解説します。

以下に目次をご案内します。

住宅ローン借り換えの基本的…
1.1 破綿点（保本点）とは？
1.2 判断に必要な3つの要素
住宅ローン借り換えの破綿点を計算する方法
2.1 簡単な計算式
2.2 シミュレーションで確認する
借り換えを判断する3つの基準
3.1 金利差と元利金の比較
3.2 借換えコストを含めた試算
3.3 将来の返済計画の影響
判断に役立つその他の要因
4.1 現在の住宅ローンの状況
4.2 転職や転居等のライフイベント
4.3 遺言・相続等の長期的視点
まとめ：借り換えをするべきか？しないべきか？

住宅ローン借り換えの基本的…

1.1 破綯点（保本点）とは？

住宅ローンの借り換えの「破綯点（保本点）」とは、新舊ローンの差額がゼロになるタイミングを指します。
– 節約できる期間が破綯点を上回れば「メリットあり」
– 破綯点を下回れば「デメリットあり」

※「破綯点」「保本点」は同義語として使用されます

住宅ローンは「ローン残高×金利」によって年間利息が決まるため、金利が低く、借り換えコストが少ないほど有利です。逆に、借り換え後に手数料や税金などで費用がかかる場合は、破綯点までに返済が間に合わない可能性があります。

1.2 判断に必要な3つの要素

以下3つの要素を比較することが、正しい破綯点の計算に必須です：
1. 現在の住宅ローンの条件（金利・返済年数・残高）
2. 借り換え後の条件（金利・新規ローンの返済年数・手数料）
3. 現在の経済状況（住宅価値・転居予定・年齢）

例えば、現行ローンの金利が2.5%で、新興住宅向けローンの金利が1.2%だと、年間約13万円（1000万円借入の場合）の差額が生じます。この差額が、借り換えの初期コストを上回るまでにどれだけ時間かかるかが重要な基準です（出典：住宅金融支援機構調べ）。

住宅ローン借り換えの破綯点…

2.1 簡単な計算式

以下のように「差額節約額 ÷ 借換えコスト」で算出可能です：

破綯点 = （年間節約額） ÷ （初期費用）

▼シミュレーション例

条件A（現行ローン）
借入額：1000万円
金利：2.5%
インターレート：12万円/年
条件B（新規ローン）
借入額：1000万円
金利：1.2%
インターレート：6.2万円/年
初期費用（手数料等含む）：5万円

⇒ 年間節約額：12万円 – 6.2万円 = 5.8万円
⇒ 破綯点：5万円 ÷ 5.8万円 ≒ 0.86年（10ヶ月）

※上記は仮想数値であり、実際の返済額に個人差があるため参考値です（出典：住宅金融支援機構）。

2.2 シミュレーションで…

情景	年間差額	初期費用	破綯点（年）
状況1	5.8万円	5万円	0.86（10ヶ月）
状況2	4.5万円	7万円	1.56（18ヶ月）
状況3	3.2万円	9万円	2.81（34ヶ月）

※破綯点が短ければメリット、逆に長期を要する場合は損失が生まれる可能性

注意点：金融広報センターによると、破綯点の計算には「住宅ローン減税」「固定・変動金利の選択」等、条件が複数絡むため注意してください。

借り換えを判断する3つの基準

3.1 金利差と元利金の比較

比較に必要な要素：
– 現在のローンの金利 vs. 新規融資の金利
– 支払手数料、諸経費、税金等の経費差

例として、現行3% vs. 新興2%での比較の場合：
– 金利差：1%
– 1000万円借入で年利0.3万円の差

金利差が2%以上ある場合、破綯点が早まりやすく、メリットが大きくなります。

3.2 借り換えコストを含…

以下は主なコストの例です：

種目	金額（参考）
ハウジングローン審査費用	20,000～30,000円
税金・登記費用	50,000～100,000円
借入手数料・保証料	50,000～150,000円

※総合すると、初期に10万円〜20万円程度がかかるケースも

初期費用が年間節約額を上回る場合、破綯点が長くなる可能性があるため注意が必要です。

3.3 将来の返済計画の影響

長期的に返済可能な期間を考慮したうえで、借り換え後に残るリスクを評価しましょう。

メリットケース：
新興住宅ローンの金利が低い
転勤や転居がない状況
将来の生活設計に融資を組み込む余地がある
デメリットケース：
残債が多い際、破綯点が長すぎる
新興ローンの金利が高くなりがちな変動金利を選ぶ

判断に役立つその他の要因

4.1 現在の住宅ローンの状況

チェックリスト：
– 現行ローンの残高
– 固定/変動金利の選択
– 総返済額の進捗状況

参考：住宅ローン減税制度について
住宅金融支援機構（平成31年調査）によれば、住宅ローン減税は最大6年間適用されており、その制度を利用していない場合に借り換えの検討は有効なケースもあります。

4.2 転職や転居等のライ…

注意すべきポイント：
– 転職で年収が減る可能性
– 転居により担保価値が下がるリスク

転居や転勤等で住宅の市場価値が変化する場合、破綯点に影響する可能性があります。

4.3 遺言・相続等の長期…

遺言・相続の計画を考慮しつつ、住宅ローンと家の資産価値の長期的な評価にも気を配りましょう。

まとめ

住宅ローンの借り換えは、破綯点が1年〜3年以内であればメリットが大きいとされていますが、以下のような点に注意して選ぶ必要があります：

✅ メリットがあると判断されるケース：
– 新興金利が低い
– 業者選択の幅がある（固定金利が有利）
– 年間節約額が初期経費を上回る

❌ 頼りならないケース：
– 金利差が1%以下
– 破綯点が4年以上かかる（デメリットが大きくなる恐れ）
– 初心者向けのローンが選ばれがち

▼最終確認チェックリスト

□ 現行住宅ローンの残高と金利を把握  
□ 新興住宅ローンの金利と諸経費を比較  
□ 各金融機関の公式ウェブサイトで最新金利を確認  
□ 計算用ツールで試算→破綯点を見極める  
□ 自己のライフプランに合った返済計画を作成

※シミュレーション数値は参考値であり、実際の数値は金融機関に依存します。最新情報は必ず公式サイトで確認してください。

本記事では、住宅ローンの借り換えによってどれくらいの期間で破綯点に到達するか、判断基準や事例をご紹介しました。自分に合ったプランを選ぶ際の参考としてください。

※本記事の数値・条件は全て参考値です。個別の借入条件や金融機関の審査などにより実際の返済額が変動する可能性があります。必ず、金融広報研修所や住宅金融支援機構等の公式情報源にご確認ください。

重要な判断は必ず複数の金融機関に相談し、公式情報を確認することをお勧めします。焦らず、しっかり比較検討してください。

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よくある質問

Q. 住宅ローンの変動金利と固定金利、どちらがいいですか？: A. 一概には言えませんが、完済まで返済額を固定したい方は固定金利、当面の返済額を抑えたい方は変動金利が向いています。2026年現在は金利上昇局面のため、変動金利のリスクについて十分な検討が必要です。
Q. 住宅ローンの借入可能額の目安は？: A. 一般的に年収の5〜7倍が目安とされますが、毎月の返済額が手取り収入の25〜30%以内に収まるかを確認することが重要です。
Q. フラット35とは何ですか？: A. 住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した最長35年の長期固定金利住宅ローンです。金利変動リスクがなく、育児・子育て世帯向けの優遇制度（フラット35子育てプラス）もあります。